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Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindung eines Hypothekenkredits ab, muss die Restschuld durch eine Anschlussfinanzierung abgelöst werden. in der Regel wird dazu ein neuer Immobilienkredit mit Zinsbindung aufgenommen. Das muss keinesfalls bei der Hausbank geschehen.

Anschlussfinanzierungen können sehr viel günstiger sein als der erste Kredit, weil 5 bis 15 Jahre nach der Bau oder Erwerb einer Immobilie ein erheblicher Teil der Kreditschuld bereits getilgt ist. Dann profitieren Kreditnehmer von den Vorzugskonditionen eines Volltilgerdarlehens und einem niedrigeren Beleihungsauslauf.

Laufzeiten

Anschlussfinanzierungen können mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren ausgestattet werden. Üblich sind – da der  Kredit in einem späteren Stadium der Immobilienfinanzierung aufgenommen wird – jedoch 5 bis 15 Jahre. Anders als bei der Erstfinanzierung sollte am Ende der Zinsbindung möglichst keine Restschuld mehr bestehen.

Kreditsummen

Die Kreditsumme ergibt sich aus der abzulösenden Restschuld des auslaufenden Kredits. Sofern freie Mittel zur Verfügung stehen können diese zusätzlich zur Tilgung verwendet werden, wodurch sich der erforderliche Kreditbetrag der Anschlussfinanzierung reduziert. Möglich ist auch eine Aufstockung, wenn gleichzeitig Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen finanziert werden sollen.

Marktübliche Kreditsummen bei Anschlussfinanzierungen liegen im Bereich von 50.000 bis 300.000 Euro. Da der Kredit durch eine Immobile besichert ist, gibt es allerdings keine festgelegten Höchstgrenzen.

Gebühren

Wird der Kredit bei einer anderen Bank aufgenommen als der Bank, die das erste Darlehen finanziert hat, ist ein Übertrag der Grundschuld zur neuen Bank erforderlich. Die Gebühren hierfür betragen etwa 0,3 Prozent der Transfersumme. Bei einem Kredit über 100.000 Euro werden somit einmalig 300 Euro fällig.

Abweichend davon kann eine erneute Eintragung der Grundschuld mit sehr viel höheren Gebühren erforderlich sein, wenn der Kreditbetrag bei der Anschlussfinanzierung den Kreditbetrag der ersten Finanzierung übersteigt. Das ist jedoch naturgemäß selten der Fall.

Ansonsten können grundsätzlich alle Gebühren anfallen, die bei Immobilienkrediten üblich sind. Neben Bearbeitungsgebühren sind dies zum Beispiel Kontoführungsgebühren. Ob diese Gebühren erhoben werden, richtet sich nach der jeweiligen Bank. Viele Institute verzichten auf solche Posten. Tun sie es nicht, müssen die Gebühren im Effektivzins enthalten sein.

Verzinsung

Die Zinssätze von Anschlussfinanzierungen fallen häufig sehr viel günstiger aus als die des ersten Kredits. Das hat im Wesentlichen zwei Gründe. Zum einen werden Anschlussfinanzierungen häufig während der vereinbarten Zinsbindungsfrist vollständig getilgt. Dadurch verringern sich die Refinanzierungskosten der Bank, was sich günstig auf die Konditionen auswirkt.

Zum anderen ist der Beleihungsauslauf zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung niedriger, weil bereits ein erheblicher Teil der Kreditschuld getilgt wurde. Dadurch entfallen Zuschläge auf den Zinssatz, die Banken bei Beleihungen oberhalb von 60 Prozent als Risikoaufschlag in Rechnung stellen.

Sicherheiten

Als Sicherheit dient wie bei jedem Immobilienkredit die finanzierte Immobilie (bzw. in Ausnahmefällen auch anders Immobilieneigentum). Die Ansprüche der Bank werden im Grundbuch eingetragen.

Zinsbindung

Anschlussfinanzierungen werden in der überwiegenden Mehrzahl mit einer Zinsbindung ausgestattet. Üblich sind Zinsbindungsfristen von 5 bis 15 Jahren. In der Regel wird die Festschreibung für die gesamte Laufzeit vereinbart, wenn nicht triftige Gründe (wie zum Beispiel ein sehr hohes Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme) dagegen sprechen.

Zwingend ist eine Zinsfestschreibung nicht. Eine Alternative zu festen Zinsen ist ein Variabel verzinstes Darlehen. Dann orientiert sich der Zinssatz an einem Referenzzinssatz. Wird nach dem Auslaufen der Zinsbindung des ersten Darlehens nichts unternommen, geht der Kredit in vielen Fällen in ein variabel verzinstes Darlehen über. Auch bei Krediten ohne Zinsbindung gibt es jedoch große Unterschiede beim Zinssatz, so dass sich der Wechsel zu einer anderen Bank regelmäßig lohnt.

Sondertilgung und Kündigung

Die Option zu Sonderzahlungen sowie einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits kann im Darlehensvertrag vereinbart werden. Dann werden auch die Kosten für solche Maßnahmen vertraglich festgelegt. Tendenziell gilt: Je mehr Flexibilität die Finanzierung dem Kreditnehmer einräumt, desto teurer wird sie.

Ansonsten gelten die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Kündigungen und die dabei entstehenden Kosten. Variabel verzinste Darlehen sind jederzeit mit kurzer Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar. Anders Kredite mit Zinsbindung: Hier ist eine Kündigung ohne vertraglich eingeräumtes Recht nur unter bestimmten Umständen bzw. zu hohen Kosten möglich.

Ein Recht auf eine vorzeitige Kündigung besteht nur nach Ablauf von 10 Jahren und bei einem berechtigten Interesse. Ein berechtigtes Interesse  liegt vor, wenn die finanzierte Immobilie veräußert wird oder die Bank den Antrag auf eine Aufstockung des Kredits (zum Beispiel zum Zwecke einer energetischen Sanierung) ablehnt.

Wird der Kredit aus berechtigtem Interesse gekündigt, gelten für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bestimmte Regeln. Die Bank muss zum Beispiel von einer (kostenfreien) Kündigung nach 10 Jahren Laufzeit ausgehen und unterstellen, dass alle vertraglich eingeräumten Möglichkeiten zu Sondertilgungen genutzt worden wären. Zudem muss bei der Bemessung des Zinsschadens der Zinssatz für Pfandbriefe (der höher ist als der öffentlicher Anleihen) zugrunde gelegt werden.

Bei einer Kündigung ohne berechtigtes Interesse kann die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung nach billigem Ermessen festsetzen.

Verwendungszweck

Eine Anschlussfinanzierung dient vorrangig der Ablöse der Restschuld aus einem früheren Kredit. Sie kann jedoch mit einer Aufstockung kombiniert werden, wenn zeitlich mit dem Auslaufen der ersten Zinsbindung Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen.

Wird ein Kredit bei der früheren Bank eins zu eins abgelöst, veranlasst die neue Bank eine Abtretung der Grundschuld, wodurch sich ein Nachweis der Mittelverwendung durch den Kreditnehmer selbst erübrigt.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Vorteile ergeben sich für Eigentümer vor allem, wenn mit der Anschlussfinanzierung zu einer neuen Bank gewechselt wird. Das Prolongationsangebot der Hausbank ist in der Regel ungünstig, was auf die Preispolitik der meisten Banken zurückzuführen ist. Die "unsichtbaren" Vorteile bei der Refinanzierung von Darlehen mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf werden  im Prolongationsangebot selten an die Kunden weitergereicht. Das gilt auch für Zinsabschläge, die sich für Volltilgerdarlehen ergeben.

Wird eine Zinsfestschreibung vereinbart, können Kreditnehmer sich der Konditionen ihres Darlehens im besten Fall bis zur vollständigen Rückzahlung sicher sein. Das ermöglicht es, andere finanzielle Vorhaben und Aufgaben, wie z. B. die private Altersvorsorge, in Angriff zu nehmen.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Bei Anschlussfinanzierungen gelten dieselben Schwachpunkte wie bei Erstfinanzierungen. Das größte Risiko liegt in einer Kreditaufnahme mit Zinsbindung zu einem ungünstigen Zeitpunkt. Wird der Kredit in einer Hochzinsphase aufgenommen, fixiert die Zinsbindung die ungünstigen Konditionen für einen langen Zeitraum.

Wann  eignet sich eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung ist unausweichlich, wenn ein laufender Kredit fällig wird bzw. die Zinsbindung endet und die Ablöse nicht aus freien Mitteln möglich ist. Da das Prolongationsangebot der Hausbank in der Regel ungünstig ist, lohnt sich der Wechsel zu einer anderen Bank.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Eine gute Planung für eine Anschlussfinanzierung beginnt bereits mehrere Jahre vor dem eigentlichen Bedarf. Eigentümer sollten das Zinsniveau aufmerksam beobachten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Forwarddarlehen sinnvoll sein. Das gilt vor allem dann, wenn die Zinsen wenige Monate oder auch einige Jahre vor der Fälligkeit des laufenden Kredits bzw. dem Ende der Zinsbindung sehr niedrig sind und zugleich deutlich zu steigen  drohen.

Beim Vergleich eines neu eingeholten Angebots mit dem Prolongationsangebot der Hausbank schneidet das neue Angebot fast immer besser ab. Wer seiner Hausbank nicht den Rücken kehren möchte, sollte ihr erstes Angebot ablehnen und ein neues anfordern. Ein Hinweis auf die Konditionen der Konkurrenz kann dabei nicht schaden. Vorteile wie ein geringerer Beleihungsauslauf und der Status der Anschlussfinanzierung als Volltilgerdarlehen können ebenfalls vorgebracht werden.

Beim Vergleich verschiedener Angebote mit Zinsbindung ist vor allem der Effektivzins wichtig. Gerade in  einem späteren Stadium der Finanzierung sollten Kreditnehmer zudem auf Möglichkeiten zu kostenfreien Sondertilgungen achten, mit denen zum Beispiel eine Erbschaft oder eine Schenkung zur Schuldentilgung genutzt werden können.

Bei der Kalkulation sollte geprüft werden, ob die monatliche Rate gegenüber der ersten Finanzierung angehoben werden kann. In der Praxis ist dies sehr häufig der Fall. Eine raschere Tilgung führt zweifach zu geringeren Finanzierungskosten: Erstens fällt der Zinssatz niedriger aus und zweitens verkürzt sich die Kreditlaufzeit.

Anschlussfinanzierung beantragen

Häufig ist es notwendig, mehrere Angebote einzuholen und auch bei einzelnen Instituten mehrfach nach zu verhandeln. Nur dann können Kreditnehmer ihre bei Anschlussfinanzierungen in der Regel gute Position voll ausnutzen.

Ein kostenloses und unverbindliches Angebot für eine Anschlussfinanzierung durch die Dr. Klein & Co AG – einen der führenden unabhängigen Anbieter für Immobilienkredite – können Sie hier anfordern: