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Bankvorausdarlehen

Bankvorausdarlehen werden zur Immobilienfinanzierung eingesetzt. Es handelt sich um endfällige Darlehen, mit denen ein  Bausparvertrag vorfinanziert wird. Die Bausparsumme entspricht dem Nettokreditbetrag. Wird der Bausparvertrag zugeteilt, wird mit der Bausparsumme das Bankvorausdarlehen abgelöst. Im Anschluss daran wird das Bauspardarlehen getilgt.

Während der Laufzeit des Bankdarlehens zahlen Kreditnehmer für dieses nur die Zinsen, die in den meisten Fällen festgeschrieben sind. Zusätzlich wird monatlich Geld in den Bausparvertrag einbezahlt. Es ist mit dieser Kombination möglich, feste Zinsen für einen sehr langen Zeitraum zu realisieren. Im späteren Stadium der Finanzierung besteht zugleich relativ viel Flexibilität.

Laufzeiten

Marktübliche Laufzeiten von Bankvorausdarlehen erstrecken sich über 5 bis 15 Jahre. Gemeint ist damit der Zeitraum bis zur Ablöse des endfälligen Kredits durch das Bauspardarlehen. Bis zu dessen vollständiger Tilgung können weitere bis zu 15 Jahre vergehen.

Kreditsummen

Marktüblich sind Bankvorausdarlehen ab ca. 20.000 Euro. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, weil die finanzierte Immobilie als Sicherheit dient. Am häufigsten sind Kreditbeträge zwischen 50.000 und 200.000 Euro.

Gebühren

Im  Effektivzins des Bankdarlehens kann eine Bearbeitungsgebühr enthalten sein. Üblich sind dann z. B. 1,0 Prozent des Kreditbetrages. Die Gebühr wird dem Kreditkonto belastet und zum Kreditzins mitfinanziert. Beim Abschluss des Bausparvertrags fällt eine einmalige Gebühr in Höhe von 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme an. Etwa 0,3 Prozent des Kreditsaldos beträgt die Gebühr für die Übertragung der Grundschuld, die bei der Ablöse des Bankdarlehens durch die Bausparsumme fällig ist.

Verzinsung

300x250Die Höhe des Zinssatzes für das Bankvorausdarlehen hängt vom allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme und vom Beleihungsauslauf ab. Ab einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent erheben Banken Zuschläge auf den eigentlichen Zinssatz.

Während der Laufzeit zahlen Kreditnehmer für das Bankdarlehen nur die fälligen Zinsen. Die Zinszahlungen erfolgen entweder monatlich oder vierteljährlich.

Die Einzahlungen in den Bausparvertrag werden vergleichsweise gering verzinst. Der Zinssatz liegt meist deutlich unter dem Niveau von Tagesgeld und übersteigt selten 2,0 Prozent im Jahr. Die Verzinsung der Bausparguthaben wird teilweise eingetauscht gegen den Anspruch auf das günstige Bauspardarlehen.

Beim Bauspardarlehen muss beachtet werden, dass der angegebene Effektivzins regelmäßig unter dem tatsächlichen Zinssatz liegt. Das liegt unter anderem daran, dass die Bewertungszahl des Bausparvertrags weit überschritten wird.

Tilgung

Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif wird, wird mit dem Bausparguthaben das Bankdarlehen abgelöst. Der offene Kreditbetrag reduziert sich dann um das Bausparguthaben. Mit der Tilgung des Bauspardarlehens wird die Finanzierung fortgesetzt. Das Bauspardarlehen ist üblicherweise als Annuitätendarlehen konzipiert und wird in monatlichen Raten zurückbezahlt.

Sicherheiten

Als Sicherheit dient erstens eine Grundschuld, mit der die Bank den Kredit absichert. Zusätzlich müssen die Ansprüche aus dem Bausparvertrag an die Bank abgetreten werden. Die regelmäßigen Einzahlungen in den Vertrag ersetzen die eigentliche Tilgung des Kredits.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass Banken eine erstrangige Besicherung voraussetzen, damit keine Zuschläge auf den Zinssatz erfolgen. Der Beleihungsauslauf darf zudem 60 Prozent nicht überschreiten. Bausparkassen verzichten bis zu einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent (inklusive dem Bauspardarlehen) auf Zuschläge und akzeptieren auch eine höherrangige Besicherung.

Zinsbindung

Das Bankvorausdarlehen wird in der Regel mit einer Zinsbindung ausgestattet, die in etwa bis zum Zeitpunkt der Zuteilung des Bausparvertrages reicht. Abhängig vom gewählten Vertrag läuft die Zinsfestschreibung  dann ca. 5 bis 15 Jahre.

Da Bausparkassen keinen Termin für die Zuteilung zusichern dürfen, kann es theoretisch dazu kommen, dass die Zinsbindung des Bankkredits vor der Zuteilung ausläuft. In diesem Fall ist eine Zwischenfinanzierung notwendig, die variabel verzinst wird. Mit der Bank kann allerdings vereinbart werden, dass die Zinsbindung bis zur Zuteilung läuft, um dieses Risiko zu umgehen.

Das Bauspardarlehen ist mit einer Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit ausgestattet.

Sondertilgung und Kündigung

Das Bankdarlehen ist mit einer Zinsbindung ausgestattet und kann deshalb erstmals nach 10 Jahren kostenfrei gekündigt werden. Da sich an den Bankkredit ein Bauspardarlehen anschließt werden optionale Sondertilgungsmöglichkeiten in der Regel nicht vereinbart.

Eine vorzeitige Kündigung ist gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich möglich. Erfolgt die Kündigung durch den Kreditnehmer ohne berechtigtes Interesse im juristischen Sinne, kann die Bank die Entschädigung nach billigem Ermessen festsetzen.

Liegt ein berechtigtes Interesse vor (wird die finanzierte Immobilie insbesondere veräußert), gelten für die Entschädigung Regeln, die im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung festgelegt wurden. Banken müssen u.a. von einer kostenlosen Kündigung  nach 10 Jahren ausgehen und in ihrer Kalkulation für die Wiederanlage der Rückzahlung mit dem Zinssatz öffentlicher Pfandbriefe rechnen.

Das Bauspardarlehen kann nach der Auszahlung jederzeit kostenfrei gekündigt werden. Auch Teilrückzahlungen sind jederzeit in beliebiger Höhe möglich.

Wird der Bankkredit zurückbezahlt, kann auch der Bausparvertrag gekündigt werden. Die bereits entrichtete Abschlussgebühr ist in diesem Fall verloren. Anders als bei einem Verzicht auf das Bauspardarlehen entfällt bei einer Kündigung auch die Möglichkeit einer rückwirkend höheren Verzinsung.

ein einer Kündigung können zudem staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie und ggf. auch die Riester-Förderung gestrichen und zurückgefordert werden.

Verwendungszweck

Bankvorausdarlehen werden in Verbindung mit Finanzierungen rund um Immobilien eingesetzt – in der Regel handelt es sich um selbstgenutzte Eigenheime. Bau- und Erwerbsvorhaben sind ebenso möglich wie Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Die Zweckbindung ist strikt und erfordert einen Nachweis der Mittelverwendung.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Der größte Vorteil liegt in der sehr langfristigen Planungssicherheit. Durch eine geeignete Konzeption können Zinssatz und Kapitaldienst für bis zu 30 Jahre konstant gehalten werden. Annuitätendarlehen bieten einen so langen Zeithorizontregelmäßig nicht. Die Flexibilität steht dann zur Verfügung, wenn sie erfahrungsgemäß am häufigsten benötigt wird: Nach der Umschuldung des Kredits mit dem Bauspardarlehen sind Sonderzahlungen jederzeit kostenfrei möglich.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

In der ersten Phase der Finanzierung können Kreditnehmer nur unter großen Verlusten aussteigen. Diese Inflexibilität kann  bis zu 15 Jahre bestehen bleiben. Ein weiterer Nachteil besteht in der im Vergleich zu anderen Krediten geringeren Transparenz.

Durch die Aufteilung der Finanzierung auf mehrere Verträge wird die Vergleichbarkeit mit anderen Varianten erschwert. Verbrauchern fällt es oft schwer, die vielen verschiedenen Kostenbestandteile in einen korrekten Effektivzins umzurechnen. Wird der Tilgungssatz so angepasst, dass die laufenden Raten über die gesamte Laufzeit hinweg gleich hoch sind, wird die tatsächliche Tilgungsgeschwindigkeit in der Kalkulation häufig verschleiert.

Wann eignet sich ein Bankvorausdarlehen?

Bankvorausdarlehen eignen sich gut zur Erstfinanzierung einer selbstgenutzten Immobilie. Sie bieten Kreditnehmern Vorteile, die besonders großen Wert auf eine möglichst langfristige Planungssicherheit bieten.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Wer sich für die Kombination eines Bankdarlehens mit einem Bauspardarlehen entscheidet, schließt zwei Verträge ab. Dementsprechend sollte bei beiden Verträgen separat nach der günstigsten möglichen Lösung gesucht werden. Nur weil ein Anbieter beide Verträge aus einer Hand anbietet, sind sie in der Summe nicht automatisch günstiger.

Zudem sollte die Konstruktion mit anderen Finanzierungsvarianten verglichen werden. Bankvorausdarlehen und Bausparvertrag sind keineswegs die einzige Lösung  für Kreditnehmer, die eine lange Zinsbindung suchen. Auch die Kombination mit staatlichen Fördermitteln  – insbesondere der Eigenheimrente-  erfordert nicht den Abschluss eines Bausparvertrages.

Eine Schwierigkeit stellt oft die Berechnung des tatsächlichen Effektivzinssatzes für die Kombination aus beiden Verträgen dar. Er lässt sich nur anhand der Zahlungsströme beider Verträge über die gesamte Laufzeit ermitteln. Die Durchschnittsbildung aus dem Effektivzins von Bankvorausdarlehen und Bauspardarlehen führt zu falschen  Ergebnissen. Gründe dafür sind u.a. die Kosten für die Übertragung der Grundschuld und die Überschreitung der Bewertungszahl des Bausparvertrages.

Beim Vergleich von Bausparverträgen sollte nicht nur auf den Effektivzins geachtet werden. Wichtige Vergleichskriterien sind z. B. eine rückwirkend höhere Verzinsung beim Verzicht auf das Bauspardarlehen oder die Möglichkeit, in einen anderen Tarif zu wechseln.

Bankvorausdarlehen beantragen

Zunächst wird ein Bausparvertrag abgeschlossen. Im zweiten Schritt wird ein Kredit aufgenommen und per Grundschuld besichert. Mit der Bank wird zudem eine Vereinbarung über den Ersatz der Tilgung durch den Bausparvertrag und die Abtretung der Rechte aus diesem geschlossen.

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Nachfolgend können Sie ein kostenloses und unverbindliches Angebot zur Immobilienfinanzierung bzw. eine kostenlose Beratung durch einen Fachmann anfordern, der mit Ihnen auch den Sinn und Vorteil eines Bankvorausdarlehens bespricht: