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Bauspardarlehen

Bauspardarlehen werden im Rahmen eines Bausparvertrags gewährt und zu wohnwirtschaftlichen Zwecken verwendet. Das Darlehen ist ebenso wie die angesparten Bausparguthaben Bestandteil der Bausparsumme und macht 40 bis 60 Prozent von dieser aus.

Bauspardarlehen sind ausgesprochen zinsgünstig. Die günstigen Zinssätze werden über das Solidarsystem des Bausparprinzips finanziert: Sparer verzichten auf eine hohe Verzinsung ihrer Vertragsguthaben und stellen dadurch anderen Kreditnehmern Geld zu günstigen Konditionen zur Verfügung. Zu einem späteren Zeitpunkt profitieren sie als Kreditnehmer selbst von dem  Prinzip und erhalten günstige Zinssätze für das eigene Darlehen.

An dieser Stelle soll es im Wesentlichen um Bauspardarlehen gehen, die im Anschluss an eine längere Ansparphase ausbezahlt werden. Sofortdarlehen, bei denen eine große Einmalzahlung in den Bausparvertrag getätigt wird, werden hier nicht behandelt.

Laufzeiten

Wird ausschließlich die Darlehensphase eines Bausparvertrages betrachtet, sind Kreditlaufzeiten von etwa 6 bis 17 Jahren marktüblich. Wie lang die Laufzeit ist, hängt vor allem vom gewählten Bauspartarif ab. Bausparkassen bieten mehrere Tarife an, die sich hinsichtlich Ansparphase, Zinssatz und Darlehensanteil unterscheiden.

Zusammen mit der Ansparphase beträgt die Laufzeit je nach Tarif und Bausparkasse zwischen 14 und maximal 25 Jahren. Eine Ausnahme bilden Sofortdarlehen: Hier wird die Ansparphase durch eine große Einmalzahlung in den Vertrag auf 3 bis 4 Jahre verkürzt.

Die Laufzeit steht nicht von Beginn an exakt fest. Sie richtet sich nach der tatsächlichen Höhe des Darlehensbetrages. Nur selten wird exakt der Mindestsparbetrag erreicht – in der Regel liegt das Bausparguthaben bei Zuteilung darüber. Da die monatliche Rückzahlungsrate als Promille-Wert der Bausparsumme feststeht, fällt die Laufzeit kürzer aus als es bei einem Bauspardarlehen exakt in der Höhe des Maximaldarlehensanteils der Fall wäre.

Darlehenssummen

Die Bandbreite der marktüblichen Darlehenssummen  ergibt sich aus den Bausparsummen und den zugehörigen Mindestsparanteilen. Die Mindestbausparsumme beläuft sich in der Regel auf 10.000 Euro. Bei einem Sparanteil von 50 Prozent beläuft sich die kleinste mögliche Darlehenssumme somit auf 5.000 Euro. Bei einigen Bauspartarifen gibt es Obergrenzen für die Bausparsumme – dann meistens bei 50.000 Euro.  Im Regelfall ist die Bausparsumme jedoch nicht begrenzt, so dass auch für das Bauspardarlehen keine feste Obergrenze existiert.

Gebühren

Beim Abschluss eines Bausparvertrages fällt eine Abschlussgebühr an. Sie beträgt 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Bezogen auf den Darlehensanteil fällt die Gebühr deutlich höher aus. Die Gebühr wird dem Vertragskonto entweder anfänglich oder verteilt auf einen Zeitraum von 5 Jahren belastet. Je nach Tarif kann die Gebühr ganz oder teilweise erstattet werden, wenn der Vertragsinhaber auf das Bauspardarlehen verzichtet. Bei einer teilweisen Erstattung wird der Anteil der Gebühr zurückbezahlt, der dem Anteil des Darlehens an der Bausparsumme entspricht.

 Bei einigen Tarifen fällt auch eine jährliche Grundgebühr in Höhe von ca. 10 Euro an. Weitere Gebühren in Höhe von ca. 4 bis 12 Euro im Jahr können für das Abonnement einer Bausparkassen-Zeitschrift anfallen. Dem Abo muss bei vielen Bausparkassen ausdrücklich widersprochen werden, damit es nicht zusammen mit dem Vertrag selbst abgeschlossen wird.

Verzinsung

Der Sollzinssatz eines Bauspardarlehens steht bereits zu Beginn  der Ansparphase fest. Er wird im Bausparvertrag vereinbart. Die Sollzinssätze liegen üblicherweise unter dem Zinsniveau für Hypothekenkredite. Marktübliche Sollzinsen liegen zwischen 3 und 5 Prozent im Jahr. Während einer Niedrigzinsphase können die regulären Marktzinsen allerdings unter die Zinssätze von Bauspardarlehen fallen.

Während der Ansparphase werden die Guthaben im Bausparvertrag verzinst. Die Zinssätze sind gering und liegen deutlich unter denen eines Tagesgeld- oder Festgeldkontos. Marktübliche Zinssätze liegen zwischen 0,5 und 1,5 Prozent im Jahr, wobei der Durchschnitt deutlich unter 1,0 Prozent im Jahr liegt. Bei Verzicht auf das Bauspardarlehen erhalten Sparer in vielen Tarifen eine rückwirkend höhere Verzinsung. So kann etwa ein Bonus in Höhe von 80 bis 120 Prozent der erhaltenen Zinsen gutgeschrieben werden. Die rückwirkend höhere Verzinsung gilt wird nicht gewährt, wenn der Bausparvertrag vor Ablauf von 7 Jahren gekündigt wird.

Sicherheiten

Als Sicherheit dient ein Grundbucheintrag des Bauspardarlehens. Bauspardarlehen werden in der Regel nachrangig besichert. Dadurch besteht für Kreditnehmer die Möglichkeit, zur Finanzierung einen zusätzlichen Hypothekenkredit mit erstrangiger Besicherung und entsprechend günstigen Konditionen heranzuziehen. Bausparkassen geben sich mit einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent zufrieden.

Bei Kreditsummen bis 30.000 Euro kann eine Negativerklärung an die Stelle eines Grundbucheintrages treten. Mit dieser Erklärung verpflichtet sich der Kreditnehmer, die Immobilie nicht zu veräußern oder zu belasten, ohne dass die Bausparkasse dem zustimmt. Negativerklärungen sind kostengünstiger als Grundbucheintragungen.

Bei Kreditsummen unter 10.000 Euro wird häufig auch auf eine Negativerklärung verzichtet. Als Sicherheit dient dann ausschließlich die Bonität des Kreditnehmers. Diese wird unabhängig von Grundbucheintrag und Negativerklärung immer im Rahmen einer Risikoprüfung untersucht. Auch wenn auf die Auszahlung des Bauspardarlehens ein vertraglich begründetes Recht besteht, muss der Kreditnehmer deshalb über eine ausreichende Kreditwürdigkeit verfügen.

Zinsbindung

Beim Anschluss des Bausparvertrages wird der Zinssatz für das Bauspardarlehen fest vereinbart. Er gilt bis zur vollständigen Rückzahlung, so dass Kreditnehmer vom Zinsänderungsrisiko befreit sind. Beim Wechsel in einen anderen Tarif der jeweiligen Bausparkasse, der unter Umständen möglich ist, kann sich der Zinssatz jedoch ändern.

Sondertilgung und Kündigung

Sonderzahlungen sind ebenso wie vollständige Rückzahlungen vor Fälligkeit jederzeit möglich. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Dieses Recht wird Kreditnehmern in den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) eingeräumt. Bauspardarlehen sind in diesem Punkt sehr viel flexibler als Hypothekendarlehen von einer Bank, bei denen Kündigungen in der Regel nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich sind. Werden Sonderzahlungen geleistet, können Kreditnehmer festlegen, ob eine Reduzierung der monatlichen Raten oder der Laufzeit erfolgen soll.

Verwendungszweck

Bauspardarlehen sind strikt an wohnwirtschaftliche Zwecke gebunden und müssen für  solche verwendet werden. Dazu zählen vor allem der Bau und der Erwerb von Immobilien, die zu Wohnzwecken erbaut wurden. Auch der Erwerb dauerhafter Wohnrechte kann mit einem Bauspardarlehen finanziert werden.

Darüber hinaus sieht das Bausparkassengesetzt auch Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen als mögliche Verwendung vor. Mit einem Bauspardarlehen können auch bestehende Verbindlichkeiten abgelöst werden, sofern die abgelösten Darlehen zur Finanzierung wohnwirtschaftlicher Zwecke aufgenommen wurden.

Staatliche Förderung: Bausparverträge können mit verschiedenen staatlichen Zuschüssen und Fördermöglichkeiten kombiniert werden, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Bausparverträge können mit der Arbeitnehmer-Sparzulage, der Wohnungsbauprämie und der Riester-Förderung kombiniert werden. Dazu müssen die jeweiligen Anspruchsgrundlagen erfüllt sein. Für nach 2008 abgeschlossene Bausparverträge gilt im Hinblick auf die Wohnungsbauprämie die Vorgabe einer strikt wohnwirtschaftlichen Verwendung –ansonsten entfällt der Anspruch.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Bauspardarlehen sind ausgesprochen zinsgünstig. Die Zinssätze liegen selbst in Niedrigzinsphasen oft unter dem Zinsniveau für Hypothekenkredit mit maximal 60 Prozent Beleihungsauslauf. Kreditnehmer wissen zudem bereits beim Abschluss des Bausparvertrages und damit zu Beginn der Eigenkapitalschaffung, zu welchen Konditionen später finanziert wird. Der langfristige Planungshorizont von Bausparverträgen trägt der Bedeutung einer Immobilienfinanzierung besser Rechnung als jede andere Kombination von Spar- und Darlehensvertrag.

Ein weiterer großer Vorteil ist die nachrangige Besicherung von Bauspardarlehen bzw. der Verzicht auf eine grundpfandrechtliche Besicherung gegen Negativerklärung bei kleineren Kreditsummen. Bei der Erstfinanzierung eignet sich der Kredit von der Bausparkasse optimal für die Lücke zwischen Eigenkapital und erstrangigem Beleihungsauslauf. Durch die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen verfügen Kreditnehmer über ein Höchstmaß an Flexibilität. Diese wird durch die Möglichkeit zu einem Wechsel in einen anderen Tarif ergänzt.

Ein weiterer Vorteil ist die einfache Kombination von Bausparverträgen mit staatlichen Zuschüssen. Das gilt sowohl für die Anspar- als auch für die Darlehensphase. Die Guthaben in Bausparverträgen gelten aus ausgesprochen sicher und frei von vielen Risiken, denen Bankguthaben ausgesetzt sind.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Bauspardarlehen setzen eine lange Ansparphase von mindestens mehreren Jahren voraus. Sie eignen sich deshalb nur im Rahmen einer langfristigen Planung. Die oft recht hohe Abschlussgebühr gilt für die gesamte Bausparsumme und relativiert die günstigen Zinsen teilweise. Ein weiterer Nachteil ist die verschwindend geringe Verzinsung der Guthaben während der Ansparphase. Unter Berücksichtigung der Inflation verliert das Guthaben an Kaufkraft, statt an solcher zu gewinnen.

Sind die Zinsen am Kapitalmarkt sehr niedrig und wird kein nachrangig besicherte Kredit benötigt, kann ein Bauspardarlehen teurer sein als ein klassischer Hypothekenkredit. In diesem Fall müssten Bausparer die Abschlussgebühr und die niedrige Verzinsung als Verlust verbuchen und sich ökonomisch konsequent für das Hypothekendarlehen entscheiden.

Der Zinsvorteil von Bauspardarlehen kann durch erforderliche Zwischenfinanzierungen gemindert werden, wenn auf die Zuteilung gewartet werden muss. In diesem Fall müssen Zinsen nicht nur für den Darlehensanteil, sondern für die gesamte Bausparsumme bezahlt werden.

Wann eignet sich ein Bauspardarlehen?

Grundsätzlich können Bauspardarlehen zur Erstfinanzierung genauso eingesetzt werden wie zur späteren Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen. Für Modernisierungen, die oft nicht mehr als 30.000 Euro kosten, eignen sich Bauspardarlehen mit Negativerklärung aufgrund der entfallenden Grundbuchkosten besonders gut. Besonders geeignet sind Bauspardarlehen zudem, wenn eine nachrangige Besicherung erforderlich ist.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Ist die Zuteilung eines Bauspardarlehens absehbar, sollten Kreditnehmer es nicht ohne einen vorherigen Vergleich mit einem gewöhnlichen Hypothekenkredit in Anspruch nehmen. Fällt die Zuteilung in eine Phase niedriger Zinsen am Kapitalmarkt, kann ein Bankkredit günstiger sein. Beim Vergleich müssen alle Kosten des Bauspardarlehens mit denen des Kredits verglichen werden – auch implizite Kosten.

Der Effektivzins von Bauspardarlehen ist häufig ungenau. Wurde über das Mindestsparguthaben hinaus angespart, liegt der effektive Zinssatz höher als im Vertrag angegeben. Beim Vergleich von Bauspardarlehen und Bankkredit müssen zudem Vorteile berücksichtigt werden, die durch einen Verzicht auf das Bauspardarlehen entstehen. Dazu zählt eine Rückerstattung der Abschlussgebühr (auch wenn diese anteilig erfolgt) ebenso wie eine rückwirkend höhere Verzinsung der Bausparguthaben.

Bauspardarlehen beantragen

Bausparkassen teilen Bausparern mit, wenn das Darlehen zuteilungsreif ist. Die Zuteilung darf nicht garantiert werden – das verbietet das Gesetz. Die Angaben zur voraussichtlichen Zuteilung sind  jedoch in der Regel verlässlich.

Die Zuteilung erfolgt anhand der so genannten Bewertungszahl. Bausparkassen teilen vereinfacht erklärt jeweils die Verträge mit der höchsten Bewertungszahl in ihrem Bestand zu. Die Höhe der Bewertungszahl setzt sich aus dem angesparten Guthabenanteil und der Anlagedauer zusammen.

Mit der Auszahlung sind   -abgesehen von Bauspardarlehen bis ca. 20.000 bis 30.000 Euro – die bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen üblichen Formalitäten wie Grundbucheintrag etc. erforderlich.