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CAP-Darlehen

Ein CAP-Darlehen ist ein variabel verzinster Kredit mit einer vertraglich vereinbarten Zinsobergrenze. Diese garantiert, dass der Kreditzins unabhängig von der tatsächlichen Entwicklung des Referenzzinssatzes nicht über das CAP-Niveau hinaus ansteigt.

CAP-Darlehen kommen häufig bei Immobilienfinanzierungen zur Anwendung. Das Zinscap dient dem Kreditnehmer als Versicherung gegen stark steigende Zinsen. Für diese Sicherheit muss er eine Prämie an die Bank zahlen, die das CAP-Darlehen wiederum durch eine Option abbildet.

Laufzeiten

Die Zinsobergrenze kann sich auf die gesamte Laufzeit des Darlehens oder auch nur einen begrenzten Zeitraum beziehen. Üblich sind Caps mit 5 bis 15 Jahren Laufzeit. Die eigentliche Kreditlaufzeit kann deutlich länger sein und durchaus 30 Jahre betragen.

Kreditsummen

Marktübliche Kreditsummen reichen vom unteren fünfstelligen Bereich (ca. 20.000 Euro) bis hin zu siebenstelligen Beträgen bei Immobilienfinanzierungen. Die Höhe der Kreditsumme richtet sich nach dem Wert der zu finanzieren Immobilie.

Gebühren

Die Gebühr für die Zinsabsicherung wird als Prozentsatz der Darlehenssumme ausgewiesen und dieser zugeschlagen und zum Sollzins mitfinanziert. Die Höhe der CAP-Gebühr richtet sich u.a. nach der der Laufzeit des Zinscaps und seinem Abstand zum Zinsniveau zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Bei CAP-Darlehen fallen tendenziell etwas häufiger Bearbeitungsgebühren an als bei Immobilienkrediten mit Zinsbindung. Das liegt daran, dass CAP-Darlehen jederzeit gekündigt werden können ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Banken sichern sich mit der anfänglich fälligen und nicht erstattungsfähigen Gebühr ihren Gewinn.

Möglich sind auch Kontoführungsgebühren. Diese müssen ebenso wie eine Bearbeitungsgebühr im Effektivzins enthalten sein. Gebühren für ein Wertgutachten sind rechtlich zwar umstritten, werden jedoch von vielen Banken noch immer verlangt.

Verzinsung

Der Zinssatz von CAP-Darlehen ist variabel und orientiert sich an einem Referenzzinssatz. Der Kreditzins kann zum Beispiel in Abständen von drei Monaten an den 3-Monats-Euribor angepasst werden. Insofern unterscheidet sich ein CAP-Darlehen nicht von anderen variabel verzinsten Krediten.

Das Zinscap definiert einen bestimmten Zinssatz, über den der Kreditzins nicht steigen kann. Steigende Zinsen werden nur bis zum Zinscap an den Kreditnehmer weitergereicht. Ab dem CAP-Niveau führt ein Anstieg des Referenzzinssatzes nicht mehr zu steigenden Darlehenszinsen. Sinkt der Referenzzinssatz, wird dies jedoch in vollem Umfang an den Kreditnehmer weitergereicht, sofern das CAP-Niveau unterschritten wird.

Das Zinscap schützt den Kreditnehmer vor stark steigenden Zinsen. Deshalb ist ein CAP-Darlehen im Fall eines deutlichen Zinsanstiegs günstiger als ein variables Darlehen ohne Zinscap. Das gilt jedoch nicht für den Fall sinkender oder stagnierenden Zinsen. In diesem Fall ist ein CAP-Darlehen teurer, weil der Kreditnehmer die Kosten für die Absicherung zahlen muss.

Die Bank trägt das Risiko steigender Zinsen nicht selbst, sondern sichert es über den Kauf einer Call-Option am Terminmarkt ab. Für die Option muss eine Prämie gezahlt werden. Die Höhe der Prämie ist abhängig von mehreren Einflussvariablen.

Die Kosten des Zinscaps fallen ceteris paribus umso höher aus, je länger die Absicherung gilt. Zudem steigen die Kosten umso stärker, je näher das CAP-Niveau zum Zeitpunkt der Fixierung am Referenzzinsatz liegt. Eine weitere wichtige Größe für die Optionsprämie ist der Zinssatz selbst: Je stärker er in der jüngeren Vergangenheit geschwankt ist, desto höher ist die Prämie. Diese Zusammenhänge sind Bestandteil der Optionstheorie und in ihren Hintergründe  zum Teil sehr schwer nachzuvollziehen.

Wie bei anderen variablen Darlehen auch setzt sich der Kreditzins aus einem Referenzzinsatz und einem Aufschlag auf diesen zusammen. Der Aufschlag ist höher, wenn die Bank das Kreditrisiko größer einschätzt. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Beleihungsauslauf über 60 Prozent liegt.


Sicherheiten

Als Sicherheit dient bei CAP-Darlehen die finanzierte Immobilie. Die Bank wird als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. In der Regel ist eine erstrangige Besicherung erforderlich. Nachrangdarlehen sind grundsätzlich möglich, aber selten.

Zinsbindung

CAP-Darlehen sind nicht mit einer Zinsbindung ausgestattet. Die Zinsfestschreibung wird durch die Zinsobergrenze ersetzt. Da es sich um ein variables Darlehen handelt, kann eine Zinsbindung jedoch jederzeit nachgeholt werden, indem das variable Darlehen in ein festverzinsliches Darlehen umgewandelt wird. Die Prämie für das Zinscap ist in diesem Fall jedoch verloren.

Sondertilgung und Kündigung

Sonderzahlungen sind ebenso jederzeit möglich wie eine vollständige vorzeitige Rückzahlung. Es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Prinzipiell stünden dem Kreditnehmer bei einer vorzeitigen Kündigung die Ansprüche aus dem Optionsgeschäft zu, mit dem die Zinsobergrenze abgebildet wurde. In der Praxis ist der dafür erbrachte Aufwand bei einer Kündigung jedoch verloren. Die Kündigung kann zusätzlich durch eine Bearbeitungsgebühr verteuert werden, die nicht erstattet wird.

Verwendungszweck

CAP-Darlehen können zur Erstfinanzierung einer Immobilie genauso genutzt werden wie für Anschlussfinanzierungen. Auch Modernisierungen und Sanierungsmaßnahmen können mit den Krediten finanziert werden.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Kreditnehmer sichern sich mit einem Zinscap gegen stark steigende Zinsen ab. Dadurch sinkt das Zinsänderungsrisiko gegenüber reinen variablen Krediten deutlich. Zugleich besteht die Möglichkeit, von sinkenden Zinssätzen zu profitieren, die mit einem Festzinsdarlehen ausgeschlossen wird.

Wie bei variablen Darlehen üblich ist der Kreditzins anfänglich zudem stets deutlich günstiger als bei einer langfristigen Zinsbindung, da er sich auf einen (meist niedrigeren) Geldmarktzins bezieht. Als variables Darlehen bietet ein Kredit mit Zinscap zudem ein Höchstmaß an Flexibilität: Kündigung und Sonderzahlungen sind jederzeit kostengünstig möglich. Wird zu einem späteren  Zeitpunkt vollständige Zinssicherheit benötigt, kann der Kredit in ein Darlehen mit Zinsbindung umgewandelt werden.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Verglichen mit einem festverzinslichen Darlehen bietet ein CAP-Darlehen nur eine begrenzte Zinssicherheit. Abhängig davon, auf welchem Niveau das Zinscap installiert wird, muss der Kreditnehmer ein mitunter beachtliches Zinsänderungsrisiko tragen. Dabei gilt: Je mehr Sicherheit das Cap bringt, desto teurer wird es auch.

Die Kosten der Zinsabsicherung sind für Kreditnehmer ohne entsprechenden fachlichen Hintergrund oft nur schwer nachzuvollziehen. Das eröffnet Banken die Möglichkeit zu höheren Gewinnaufschlägen, die von den Kreditinstituten in der Praxis auch genutzt wird. Insgesamt ist der Markt für CAP-Darlehen deutlich kleiner als der für andere Immobilienkredite, was sich tendenziell zusätzlich negativ auf die Kosten auswirkt.

Steuerliche Besonderheiten

Das Zinscap wird über eine Option abgebildet, die dem Kreditnehmer das Recht auf Ausgleichszahlungen in der Höhe sichert, in der der Zinssatz das CAP-Niveau überschreitet. Dadurch wird das Zinsänderungsrisiko auf Zinsänderungen unterhalb des Caps begrenzt. Kommt es zu Ausgleichszahlungen, unterliegen diese der Abgeltungsteuer. Die Steuer wird direkt auf Bankebene einbehalten und fällt im Jahr des Mittelzuflusses an.

Eine Verrechnung ist nur gegen Verluste aus anderen Optionsgeschäften möglich. Die Abgeltungsteuer fällt auch an, wenn die Option vorzeitig veräußert wird und es dabei zur Realisierung eines Gewinns kommt. Der Steuersatz beträgt 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Eine Spekulationsfrist gibt es nicht.

Wann eignet sich ein CAP-Darlehen?

Ein Cap Darlehen eignet sich besonders gut, wenn langfristig von sinkenden Zinssätzen ausgegangen wird, kurz- und mittelfristig das Risiko steigender Zinsen jedoch ausgeblendet werden soll. Unabhängig von Erwartungen hinsichtlich der künftigen Zinsentwicklung eignet sich diese Finanzierungsvariante, wenn die Inflexibilität einer Zinsbindung nicht erwünscht ist und zugleich das Zinsänderungsrisiko begrenzt werden muss.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

CAP-Darlehen werden auf dem deutschen Markt weitaus seltener angeboten als andere Immobilienkredite. Nur wenige Banken werben von sich aus mit den Darlehen. Kreditnehmer müssen deshalb mehr Zeit in das Einholen von Angeboten investieren und aufgrund des geringeren Wettbewerbsdrucks mit tendenziell höheren Gewinnaufschlägen rechnen.

Neben dem Aufschlag auf den Referenzzinssatz  und der Bearbeitungsgebühr muss auch die CAP-Prämie verglichen werden. Die zusätzliche Komponente macht den Vergleich schwerer. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, ein CAP-Darlehen in Eigenregie abzubilden. Dazu wird ein variables Darlehen mit einem Optionsschein auf den Referenzzinsatz kombiniert. Diese Vorgehensweise eignet sich jedoch nur für Kreditnehmer, die mit der Materie vertraut sind.

CAP-Darlehen beantragen

CAP-Darlehen sind als grundpfandrechtlich besicherte Darlehen mit dem üblichen Bearbeitungsaufwand verbunden. Wertgutachten, Bonitätsprüfung und Verhandlung nehmen dementsprechend etwas Zeit in Anspruch.

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