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Eigentümerdarlehen

Eigentümerdarlehen sind Kredite mit speziellem Verwendungszweck, die an Immobilienbesitzer vergeben werden. Die Kredite werden in der Regel nicht ins Grundbuch eingetragen und können zum Beispiel zu Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen genutzt werden. Der größte Vorteil besteht in den günstigen Konditionen: Die Zinssätze von Eigentümerdarlehen liegen oft spürbar unter denen anderer Kredite ohne grundpfandrechtliche Besicherung.

Laufzeiten

Marktübliche Eigentümerdarlehen ermöglichen Laufzeiten von 24 bis 180 Monaten. Die maximal mögliche Laufzeit ist je nach Bank jedoch sehr unterschiedlich. Einige Anbieter beschränken den Tilgungszeitraum auf 84 Monate.

Kreditsummen

Der Mindestkreditbetrag unterschreitet in der Regel nicht 5.000 Euro. Kleinere Darlehensbeträge sind aufgrund des höheren Bearbeitungsaufwands für Banken nicht attraktiv. Der maximal mögliche Kreditbetrag liegt üblicherweise im Bereich von 50.000 bis 60.000 Euro.

Gebühren

Bei Eigentümerdarlehen kann  wie bei anderen Krediten auch eine Bearbeitungsgebühr anfallen, die anfänglich fällig ist und dem Kreditbetrag zugeschlagen und mitfinanziert wird. Die Bearbeitungsgebühr ist im Effektivzins enthalten. Das gilt auch für mögliche Kontoführungsgebühren. Einige Banken verlangen besonders bei größeren Kreditbeträgen zudem ein notarielles Schuldanerkenntnis, für das zusätzliche Kosten anfallen können. Weitere Kosten können im Zusammenhang mit einem Grundbuchauszug entstehen, der im Rahmen der Kreditprüfung vorgelegt werden muss.

Verzinsung


Kredite der ING-DiBa
Die Zinssätze bei Eigentümerdarlehen richten sich nach Bonität und Laufzeit und dem Verwendungszweck. Grundsätzlich gilt wie auch bei anderen Darlehen, dass eine längere Laufzeit (sofern sie mit einer entsprechend langen Zinsbindung einhergeht) auch ein höherer Zinssatz verbunden ist. Je besser die Bonität, desto niedriger ist der Zinssatz tendenziell.

Einige Banken bieten auch bonitätsunabhängige Eigentümerdarlehen an, bei denen der Zinssatz für alle Kreditnehmer mit Darlehenszusage gleich hoch ist. Einige Banken erweitern für einen Teil des Darlehens den Verwendungszweck und ermöglichen auch die Ablöse von Konsumkrediten. Dies müssen Kreditnehmer mit einem Zuschlag auf den Zinssatz bezahlen.

Sicherheiten

Eigentümerdarlehen werden ohne Eintrag ins Grundbuch vergeben und sind somit durch die Bonität des Kreditnehmers besichert. Zur Kreditvergabe ist allerdings Immobilieneigentum erforderlich, das durch die Vorlage eines Grundbuchauszugs nachgewiesen werden muss. Verheiratete Kreditnehmer müssen das Darlehen in der Regel zu zweit beantragen.

Bei sehr hohen Kreditbeträgen verlangen einige Banken abweichend von den sonstigen Bedingungen einen Eintrag ins Grundbuch. Dann handelt es sich allerdings nicht mehr um ein Eigentümerdarlehen im eigentlichen Sinne, sondern um einen gewöhnlichen Immobilienkredit bzw. um ein Nachrangdarlehen.

Zinsbindung

Bei Laufzeiten bis 10 Jahre sind Eigentümerdarlehen mit einer Zinsfestschreibung bis zum Ende der Laufzeit ausgestattet. Bei längeren Laufzeiten kann es vorkommen, dass die Zinsbindung nach 10 Jahren ausläuft.  Dann wird der Zinssatz nach dem Ablauf der ersten Zinsbindung entweder neu festgelegt oder das Darlehen wird variabel verzinst. Endet die Zinsbindung, können Kreditnehmer ihr Eigentümerdarlehen immer ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Sondertilgung

Sondertilgungen sind grundsätzlich immer möglich, weil es sich bei Eigentümerdarlehen nicht um einen grundpfandrechtlich besicherten Kredit handelt. Banken können bei Sonderzahlungen eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, die bis zu 1 Prozent des Ablösesaldos betragen kann. Zusätzlich können Verwaltungs- oder Bearbeitungsgebühren anfallen.

Verwendungszweck

Eigentümerdarlehen sind an eine wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden. Dazu zählen Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen, Sanierungen, Aus-, An- und Umbauten, der Einbau einer neuen Einbauküche oder einer energiesparenden Heizungsanlage, neue Sanitäranlagen, die Umgestaltung des Gartens oder die Anschaffung neuer Möbel. Welche Maßnahmen im Detail gestattet sin, legt die darlehensgebende Bank fest. In der Regel sind Maßnahmen, die im weiteren Sinne mit einer selbstgenutzten Immobilie zusammenhängen, jedoch möglich.

Häufig werden Eigentümerdarlehen mit Umschuldungen kombiniert. Dann darf ein bestimmter Prozentsatz des Kredits zur Ablöse von Konsumkrediten genutzt werden. Streng genommen handelt es sich dabei allerdings nicht mehr um ein Eigentümerdarlehen, sondern um eine gemischte Finanzierung (Eigentümerdarlehen und Konsumkredit).

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Eigentümerdarlehen ermöglichen die Finanzierung wohnwirtschaftlicher Vorhaben ohne Grundbucheintrag. Dadurch entfallen nicht nur die Gebühren, die mit einer Eintragung verbunden sind. Ein weiterer großer Vorteil besteht darin, dass der Kredit ohne Zustimmung der Hausbank aufgenommen werden kann, die den Immobilienkredit finanziert hat. Diese müsste einer gleichrangigen Eintragung des neuen Kredits zustimmen, was in der Praxis äußerst unüblich ist. Gegenüber klassischen Immobilienkrediten bieten Eigentümerdarlehen somit mehr Flexibilität. Verglichen mit Ratenkrediten sind die Zinssätze oft sehr günstig.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Eigentümerdarlehen sind verbindlicher als Konsumkredite ohne Zweckbindung. Da Verheiratete den Kredit in der Regel gemeinsam aufnehmen müssen, führt diese Verbindlichkeit besonders im Fall einer Scheidung häufig zu langwierigen Auseinandersetzungen.

Einige Banken legen die Definition eines Eigentümerdarlehens sehr weit aus und kombinieren es mit Umschuldungsdarlehen. Dies führt nicht selten dazu, dass der Kredit in der Summe nicht bedeutend günstiger ist als ein Ratenkredit.

Umgekehrt können Kredite mit sehr eng ausgelegtem wohnwirtschaftlichem Verwendungszweck nicht selten durch einen staatlich geförderten Kredit (z.B. ein Darlehen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau) substituiert werden. Diese Darlehen erfordern zwar einen Grundbucheintrag, sind jedoch bedeutend günstiger.

Bei Krediten mit nur teilweiser Zinsbindung tragen Kreditnehmer ein Zinsänderungsrisiko. Es ist besonders groß, wenn beim Auslaufen der Zinsbindung noch ein Großteil des Kredits zu tilgen ist. Abhängig von den sonstigen finanziellen Verhältnissen kann eine deutliche Verteuerung der Finanzierung mit dem Anschlusskredit zu einer erheblichen Belastung werden.

Für wen eignet sich ein Eigentümerdarlehen?

Eigentümerdarlehen eignen sich für Eigentümer, die in größerem Umfang in ihre eigenen vier Wände investieren möchten und dazu einen zinsgünstigen Kredit suchen. Besonders groß fällt der Kostenvorteil gegenüber Ratenkrediten bei Laufzeiten ab 60 Monaten aus, so dass die Bereitschaft zu einem langfristigen finanziellen Engagement vorhanden sein sollte.

 Besitzer einer unbelasteten Immobilie können bei größeren Vorhaben auf Eigentümerdarlehen verzichten und stattdessen einen klassischen Immobilienkredit nutzen. Die zusätzlichen Kosten für den Grundbucheintrag werden durch die sehr viel niedrigeren Zinssätze mehr als ausgeglichen.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Hat sich ein Eigentümerdarlehen im Zuge der Kalkulation als geeignetes Finanzierungsinstrument herauskristallisiert, sind neben dem Effektivzins und dessen Zusammensetzung auch die Konditionen für Sonderzahlungen wichtig. Sonderzahlungen sind ebenso wie eine vorzeitige Rückzahlung im besten Fall kostenlos. Idealerweise wird auch auf eine Bearbeitungsgebühr verzichtet.

Sehr wichtig ist dass das geplante Vorhaben auch zur vorgesehenen Mittelverwendung passt. Im Einzelfall empfiehlt es sich, vorab genau nachzufragen und die geplanten Maßnahmen (am besten zusammen mit einem Kostenvoranschlag) genau zu beschreiben und einzureichen.

Eigentümerdarlehen beantragen

Der Kreditantrag erfordert eine Reihe von Nachweisen und Belegen, wie z.B. einen Grundbuchauszug, Einkommensnachweise etc. Bei Ehegatten verlangen Banken in der Regel einen von beiden Partnern unterschriebenen Kreditantrag.