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Forwarddarlehen

Forwarddarlehen sind Immobilienkredite, bei denen zwischen Abschluss und Auszahlung bis zu 5 Jahre liegen können. Der Sinn einer zeitversetzten Kreditaufnahme besteht für Kreditnehmer darin, die aktuellen Marktkonditionen für ein in der Zukunft liegendes Finanzierungsvorhaben zu fixieren.
Forwarddarlehen werden mit einem Aufschlag auf den regulären Kreditzins vergeben. Die Kredite bieten angehenden Eigentümern genauso Chancen wie Immobilienbesitzern, die sich für eine künftige Anschlussfinanzierung günstige Konditionen sichern möchten.

Laufzeiten

Bei Forwarddarlehen handelt es sich um gewöhnliche Immobilienkredite mit Zinsfestschreibung. Marktüblich sind Zinsbindungen über 5 bis 15 Jahre. Die Zinsbindung beginnt erst mit der Auszahlung des Darlehens und nicht mit der Forward-Periode. Einige Banken bieten auch Darlehen an, bei denen die Vorlaufzeit zur Zinsbindungsfrist zählt. Dabei handelt es sich aber nicht um Forward-Darlehen im eigentlichen Sinne.

Kreditsummen

Analog zu klassischen Immobilienfinanzierungen richtet sich der maximal mögliche Kreditbetrag nach dem Wert der finanzierten Immobilie, die als Sicherheit dient. Eine fixe Obergrenze gibt es nicht. Die Untergrenze ergibt sich aus Kosten, die im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen anfallen und die bei Kreditsummen unter 15.000 bis 20.000 Euro so stark ins Gewicht fallen, dass ein gewöhnlicher Ratenkredit günstiger ist.

Gebühren

Eigentümer, die Forward-Darlehen im Hinblick auf eine Anschlussfinanzierung abschließen müssen dazu häufig die Bank wechseln, weil die meisten Banken keine günstigen Verlängerungsangebote unterbreiten. Der Wechsel ist nach dem Auslaufen des ersten Darlehens problemlos möglich. Bei einer Übertragung der Grundschuld fallen allerdings Gebühren an. Marktüblich sind ca. 0,3 Prozent der Darlehenssumme.

Für das Darlehen, das im Anschluss an die Forward-Periode ausbezahlt wird, können genauso wie für andere Immobilienkredite Gebühren anfallen. Neben einer Bearbeitungsgebühr kann es sich dabei auch um Kontoführungs- oder Verwaltungsgebühren handeln. Die Gebühren müssen im Effektivzins ausgewiesen werden.

Verzinsung

300x250Im Hinblick auf die Verzinsung bei Forward-Darlehen muss zwischen der Forward-Periode und dem eigentlichen Tilgungszeitraum unterschieden werden. Während der Forward-Periode fallen keine Bereitstellungszinsen an.

Dafür liegt der Zinssatz des Darlehens höher als bei einem Kredit, der sofort ausbezahlt wird.   Die Höhe des Zinsaufschlags ist von mehreren Faktoren abhängig. Die beiden wichtigsten sind die Dauer der Vorlaufzeit und die Zinsstruktur beim Abschluss des Vertrages. Der Zusammenhang zwischen Vorlaufzeit und Zinsaufschlag ist positiv: Je länger die Forward-Periode, desto höher ist auch der Aufschlag auf den regulären Kreditzins.

Der Aufschlag auf den regulären Zinssatz steigt allerdings nicht zwingend mit der Dauer der Zinsbindung, während dies für den Zins selbst bei einer normalen Zinsstruktur immer gilt. Es kommt durchaus vor, dass der Aufschlag bei 15 Jahren Zinsfestschreibung niedriger ist als bei 10 Jahren Zinsbindung.

Die Höhe des Darlehenszinssatzes selbst ist im Wesentlichen abhängig vom allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und  dem Beleihungsauslauf sowie der Dauer der Zinsfestschreibung. Mit der Dauer der Zinsbindung steigt in der Regel auch der jährliche Zinssatz. Ein allgemein höheres Zinsniveau führt ebenfalls zu einem höheren Kreditzins.

Da der Beleihungsauslauf das Verhältnis zwischen Kredit und Immobilienwert widerspiegelt, führt ein niedriger Beleihungsauslauf zu einem günstigeren Kreditzins. Ab einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent (das entspricht etwa 54 Prozent des Verkehrswertes) erheben Banken Zuschläge, die dem höheren Risiko und den höheren Refinanzierungskosten geschuldet sind. Ein Grund dafür sind die Regeln für die Refinanzierung von Immobilienkrediten durch Pfandbriefe.

Sicherheiten

Als Sicherheit für ein Forward-Darlehen dient die Immobilie, die mit dem Kredit finanziert wird. Die darlehensgebende Bank sichert sich ihr Verwertungsrecht an dem Objekt durch einen Eintrag ins Grundbuch.

Trotz der grundpfandrechtlichen Besicherung müssen Kreditnehmer bei Vertragsschluss nachweisen, dass sie zur Leistung des vereinbarten Kapitaldienstes fähig sind. Bei Forward-Darlehen ist dies aufgrund der Vorlaufzeit nur bedingt möglich. Der Nachweis erfolgt dennoch über Einkommensnachweise etc.

Zinsbindung

Forward Darlehen sind immer mit einer Zinsbindung ausgestattet. Eine variable Verzinsung würde das Prinzip ad absurdum führen. Üblich sind Zinsfestschreibungen über 5 bis 15 Jahre. Auch längere Zinsbindungen sind möglich.

Sondertilgung und Kündigung

Es gibt Forward Darlehen mit und ohne Kündigungsoption. Bei Krediten mit Kündigungsoption haben Darlehensnehmer nach dem Ablauf der Forward-Periode und dem Eintritt in die Tilgungsphase die Möglichkeit, das Darlehen zu kündigen. Die Kündigungsfrist kann dabei grundsätzlich frei vereinbart werden.

Üblich sind Kündigungsfristen von 1 Monat bis hin zu 3 Jahren. Für alle Forward Darlehen mit Kündigungsoption wird ein zusätzlicher Aufschlag auf den Zinssatz fällig. Je kürzer die Kündigungsfrist im Fall einer Wahrnehmung der Kündigungsoption, desto höher ist dieser Aufschlag.

Wird keine Kündigungsoption vereinbart, können Banken im Fall eines Rücktritts vom Vertrag vor der Auszahlung des Darlehens eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen, deren Höhe sie grundsätzlich nach billigem Ermessen festlegen können. Die Nichtabnahme lohnt sich deshalb nicht, wenn damit nur auf einen ungünstigen Verlauf des Zinsniveaus reagiert wird. Der mögliche Vorteil durch das Ausweichen auf einen anderen Kredit wird durch die Entschädigung neutralisiert.

Nach der Auszahlung gelten für die Kündigung durch den Kreditnehmer die Regeln, die auch bei anderen Immobilienkrediten gelten. Die Kündigung ist während der Zinsfestschreibung grundsätzlich nur mit Zustimmung der Bank möglich, wenn kein berechtigtes Interesse vorliegt. Die Bank darf dann nach billigem Ermessen eine Vorfälligkeitsentschädigung festlegen.

Nach Ablauf der Zinsbindung ist eine Kündigung ohne Entschädigung möglich. Das gilt auch nach Ablauf von 10 Jahren, selbst wenn die Zinsbindung länger läuft. Maßgeblich ist dabei die Zeitspanne, die seit der vollständigen Auszahlung des Kredits verstrichen ist.

Liegt für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse vor, muss die Bank ihr zustimmen. Ein berechtigtes Interesse liegt z.B. vor, wenn die finanzierte Immobilie veräußert wird. Auch die Ablehnung eines Antrags auf eine Aufstockung des Kredits zu wohnwirtschaftlichen Zwecken durch die Bank begründet ein berechtigtes Interesse.

Auch bei einer Kündigung aus berechtigtem Interesse darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deren Höhe darf sie aber nicht frei bestimmen. Vielmehr müssen verschiedene Regeln beachtet werden, die zum großen Teil durch die Rechtsprechung gesetzt wurden. So muss die Bank etwa von  einer (kostenlosen) Kündigung nach Ablauf von 10 Jahren ausgehen und unterstellen, dass vereinbarte Sonderzahlungen in voller Höhe geleistet worden wären. Zudem ist bei der Bemessung des Zinsschadens vom Zinssatz für Pfandbriefe und nicht von dem Zinssatz öffentlicher Anleihen auszugehen.

Verwendungszweck

Da die finanzierte Immobilie als Sicherheit für den Kredit dient, ist die Zweckbindung auch auf diese beschränkt. Mit dem Kredit kann demnach entweder eine Immobilie erworben oder erbaut werden oder aber es wird ein bestehender Immobilienkredit abgelöst.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Forward Darlehen sind die einzige praktikable Möglichkeit, das Zinsniveau der Gegenwart für einen in der Zukunft benötigten Kredit zu fixieren.

Dadurch kann auf ein günstiges Zinsniveau am Kapitalmarkt reagiert werden, auch wenn der konkrete Finanzierungsbedarf noch Monate oder Jahre auf sich warten lässt. Da die Entwicklung der Zinsen am Kapitalmarkt unabsehbar ist und selbst auf mittlere Sicht gravierende Änderungen möglich sind, bieten Forward Darlehen ein Höchstmaß an Planungssicherheit.

Forward Darlehen mit Kündigungsoption reduzieren zudem die Risiken, die mit der Forward Periode einhergehen, deutlich. Sie ermöglichen es, den Kredit schnell wieder zu kündigen und bei einem niedrigeren Zinsniveau günstig umzuschulden.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Forward Darlehen sind für Kreditnehmer mit Risiken verbunden, weil sie letztlich eine Wette auf die zukünftige Zinsentwicklung darstellen. Die Fixierung des Zinsniveaus wirkt sich nur günstig aus, wenn die Zinsen im Verlauf der Forward-Periode tatsächlich ansteigen. Sinkt das Zinsniveau hingegen, sind Kreditnehmer zur Abnahme eines teuren Darlehens verpflichtet und zahlen mitunter deutlich mehr als bei einer gewöhnlichen Finanzierung.

Ein weiterer Nachteil ist der Aufschlag auf den Zinssatz, der umso höher ist, je länger die Vorlaufzeit ist. Damit sich ein Forward Darlehen lohnt, muss das Zinsniveau im Verlauf der Forward Periode nicht nur steigen, sondern auch den Aufschlag relativieren. Besonders bei einer sehr langen Vorlaufzeit von 3 bis 5 Jahren reduziert sich der mögliche Zinsvorteil deshalb deutlich.

Bei Krediten mit Kündigungsoption wird dieses Risiko zwar auf ein Minimum reduziert, weil der im Nachhinein teure Kredit nur für kurze Zeit finanziert werden muss. Für das Recht zum Ausstieg aus der Finanzierung müssen Kreditnehmer jedoch einen zusätzlichen Aufschlag zahlen, der die erhoffte Ersparnis deutlich schmälert.

Wann eignet sich ein Forwarddarlehen?

Forward Darlehen eignen sich prinzipiell immer, wenn in den kommenden 3 bis 60 Monaten ein Immobilienkredit benötigt wird und dessen Konditionen bereits in der Gegenwart fixiert werden sollen. Es spielt dabei keine Rolle, ob ein Bau- oder Erwerbsvorhaben ansteht oder ob ein bestehender Kredit in absehbarer Zeit ausläuft.

Damit ein Forward Darlehen in Betracht gezogen werden kann, sollten Kreditnehmer mit steigenden Kapitalmarktzinsen rechnen – sonst macht der Abschluss eines Forward-Darlehens keinen Sinn. Da sich die Zinsentwicklung nicht vorhersehen lässt, kann das langfristige historische Zinsniveau als Orientierungshilfe genutzt werden. Liegt der Zinssatz deutlich darunter, kommt ein Forward Darlehen in Betracht. Bei einem historisch betrachtet sehr hohen Zinsniveau macht der Abschluss hingegen nur wenig Sinn.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Ist die Entscheidung für ein Forward Darlehen gefallen, muss zunächst eine geeignet Laufzeit gewählt werden. Bei einer Erstfinanzierung macht die Vereinbarung einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren Sinn, wenn sie im Vergleich zu einer 10jährigen  Zinsbindung nur wenig kostet. Nach 10 Jahren kann ohnehin kostenfrei gekündigt werden.

Es versteht sich von selbst, dass vor allem der Zinssatz ein wichtiges Vergleichskriterium ist. Deshalb dürfen Kredite mit und ohne Kündigungsrecht nicht mit-, sondern nur untereinander verglichen werden.

Tipp: Die meisten Banken unterbreiten auf Anfrage Angebote, die zwei Wochen lang gültig sind. Wird ein Angebot angefordert, besteht somit zunächst etwas Spielraum. Dadurch können Kreditnehmer Zeitdruck vermeiden, der bei Forward Darlehen erfahrungsgemäß eine große Rolle spielt und zu übereilten Entscheidungen führen kann.

Forwarddarlehen beantragen

Der Bank müssen Details zum Vorhaben, wie z.B. zum Beleihungsauslauf, der gewünschten Vorlaufzeit und der Beschaffenheit der Immobilie bzw. der Art des Bauvorhabens mitgeteilt werden.