A B C D E F I K L M N P R S T U V W

Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen dienen zur Finanzierung von Immobilien. Die Darlehen werden grundpfandrechtlich besichert. Die mit dem Hypothekendarlehen finanzierte Immobilie dient dabei selbst als Sicherheit. Hypothekenfinanzierungen werden von Banken, Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften vergeben. Hypothekenkredite können von Immobilienbesitzern auch genutzt werden, um mit der Beleihung eines Objektes andere Vorhaben zu günstigen Konditionen zu finanzieren.

Laufzeiten

Die Laufzeit von Hypothekendarlehen erstreckt sich wegen der hohen Finanzierungssummen oft über mehrere Jahrzehnte. Am Ende der anfänglich vereinbarten Laufzeit sind je nach Ausgestaltung der Finanzierung nicht immer sämtliche Verbindlichkeiten getilgt. Oft ist der Verbleib einer Restschuld vorgesehen, die bei Fälligkeit durch eine Anschlussfinanzierung abgedeckt wird.

Kreditsummen

Bei Neufinanzierungen sind Kreditsummen ab 50.000 Euro bis hin zu mehreren Millionen Euro üblich bzw. erhältlich. Wird eine Immobilie zu anderen Zwecken beliehen, sind auch deutlich kleinere Finanzierungsbeträge ab einigen tausend Euro möglich.

Verzinsung

Die Verzinsung von Hypothekendarlehen  kann entweder durch eine Zinsbindung fixiert oder an einen variablen Referenzzinssatz gekoppelt werden. Bei variabel verzinsten Darlehen ist der anfängliche Zinssatz niedriger als bei Krediten mit Zinsbindung. Zudem profitiert der Kreditnehmer von sinkenden Kapitalmarktzinsen. Umgekehrt besteht das Risiko eines steigenden Zinsniveaus, das höhere Finanzierungskosten nach sich zieht.

Die Höhe des Zinssatzes bei der Kreditaufnahme richtet sich bei Hypothekendarlehen mit und ohne Zinsbindung nach mehreren Faktoren. Zum einen ist das Zinsniveau am Kapitalmarkt von Bedeutung, da Banken Immobilienkredite über Emissionen am Finanzmarkt refinanzieren.

Ein weiterer sehr wichtiger Einflussfaktor ist der Eigenkapitalanteil, den der Kreditnehmer in die Finanzierung mit einbringt. Je höher dieser ist, desto günstiger fällt der Zinssatz aus. Finanzierungen mit einem höheren Eigenkapitalanteil sind aus Sicht der Bank sicherer und günstiger zu refinanzieren. Ab einem Beleihungswert von ca. 60 Prozent erheben Banken Risikozuschläge, die umso höher ausfallen, je geringer die Eigenmittel anteilig sind.

Gebühren

Hypothekendarlehen ziehen verschiedene Gebühren nach sich. Das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung der Grundschuld eine Gebühr, die sich am Eintragungswert orientiert. Bei einem Eintragungswert von 300.000 Euro beläuft sich diese Gebühr auf 507 Euro, wenn die 10/10-Regel zur Anwendung kommt.

Kreditnehmer müssen darüber hinaus Kosten für den Notar zahlen, der die Eintragung der Grundschuld vornimmt. Auch hier richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Eintragungswert. Ein notarieller Antrag auf die Eintragung einer Grundschuld kostet bei einem Eintragungswert von 300.000 Euro etwa 250 Euro. Dazu kommen Gebühren für die Beglaubigung von Unterschriften und Abschriften.

Wichtig: Für den notariell beglaubigten Kaufvertrag müssen Käufer 1,5 Prozent des Kaufpreises zahlen. Die Kosten fallen zwar bei jeder Immobilienfinanzierung an, stehen jedoch nicht direkt in Verbindung mit dem Hypothekendarlehen.

Viele Banken stellen bei Neufinanzierungen Schätzgebühren in Rechnung, die für den von der Bank selbst beauftragten Gutachter anfallen. Rechtlich ist diese Praxis zwar nicht ganz unumstritten. Dennoch sind solchen Gebühren in der Praxis üblich.

Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren können anfallen. Sie müssen im Effektivzins ausgewiesen sind. Viele Anbieter verzichten bei Hypothekendarlehen allerdings auf diese Gebühren. Anders verhält es sich mit Bereitstellungszinsen. Wird ein Darlehen verspätet abgerufen, verlangen viele Kreditinstitute eine Zinsentschädigung. Marktübliche Bereitstellungszinsen betragen etwa 0,25 Prozent des nicht abgerufenen (Teil-)Betrages für jeden angefangenen Monat.

Sicherheiten

Die mit dem Hypothekendarlehen finanzierte bzw. belastete Immobilie dient als Sicherheit für den Kredit. Dennoch muss auch die Bonität des Kreditnehmers bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Es muss ein gesichertes Einkommen nachgewiesen werden, mit dem der anfallende Kapitaldienst dauerhaft und unter realistischen Bedingungen störungsfrei geleistet werden kann. Eine Ausnahme bilden tilgungsfreie Kredite, wie z.B. Umkehrhypotheken.

Zinsbindung

Banken bieten Zinsbindungen von 1-30 Jahren an. Üblich sind Zinsfestschreibungen über 5 bis 15 Jahre. Eine Zinsbindung ist nicht zwingend notwendig. Kreditnehmer können darauf verzichten und z.B. darauf hoffen, dass das Zinsniveau sinkt.

Sondertilgungen und Kündigung

Im Hinblick auf die Möglichkeit von Sondertilgungen und vorzeitiger Kündigung müssen vertragliche und gesetzliche Rahmenbedingungen unterschieden werden.
Variabel verzinste Darlehen können dem Gesetz nach jederzeit vom Kreditnehmer gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt dabei drei Monate. Anders verhält es sich mit Darlehen, bei denen eine Zinsbindung vereinbart wurde. Hier haben Kreditnehmer nur das Recht zu einer Kündigung, wenn seit der Auszahlung des Kredits mindestens 10 Jahre vergangen sind oder der Kreditnehmer ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann. Ein berechtigtes Interesse liegt z.B. vor, wenn die finanzierte Immobilie verkauft werden soll oder muss.

In allen anderen Fällen muss die Bank der Kündigung des Kredits nicht zustimmen. Eine vorzeitige Rückzahlung ist mit Einverständnis des Kreditinstituts zwar dennoch möglich. Liegt kein berechtigtes Interesse für die Kündigung vor, kann die Bank allerdings eine praktisch beliebig hohe  Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei einer Kündigung aus berechtigtem Interesse fällt ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung an, deren Bemessung jedoch durch die Rechtsprechung sehr viel genauer vorgeschrieben ist. Bei einer Kündigung 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung dürfen Banken keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Abweichend von den gesetzlichen Regelungen können Sondertilgungen im Kreditvertrag vereinbart sein. Sie können obligatorisch ebenso wie optional sein. So kann der Vertrag dem Kreditnehmer z.B. einräumen, einmal pro Jahr bis zu 5 Prozent des offenen Kreditsaldos in einer Sonderzahlung zu begleichen. Hier kann prinzipiell auch eine Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart werden. Bei sehr vielen Hypothekendarlehen am Markt ist dies jedoch nicht der Fall.

Verwendungszweck

Hypothekendarlehen dienen in der Regel zur Immobilienfinanzierung. Deshalb dürfen die Geldmittel auch ausschließlich zu diesem Zweck verwendet werden. Beleihen Eigentümer eine Immobilie in Absprache mit der Bank zu einem anderen Zweck, ist auch eine anderweitige Verwendung möglich.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Klassische Hypothekendarlehen sind ein unverzichtbarer Bestandteil von Bau- und Immobilienfinanzierungen, die ohne grundpfandrechtliche Besicherung kaum vorstellbar wären. Gegenüber Immobilienfinanzierungen mit Tilgungsträger bieten einfache Hypothekendarlehen zudem oft Kosten- und Flexibilitätsvorteile. Sofern der Kredit mit einer Zinsbindung ausgestattet wird, besteht auch Sicherheit im Hinblick auf die Finanzierungskosten.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Mit einfachen Hypothekendarlehen ist es nicht möglich, von Wechselkursentwicklungen oder Wertpapierkursgewinnen zu profitieren, wie es z.B. bei Fremdwährungsdarlehen und Krediten mit Tilgungsträger der Fall ist. Hypothekendarlehen ohne Zinsbindung bergen das Risiko von Zinsänderungen. Kredite mit Zinsbindung sind relativ unflexibel und stellen eine langfristige Verpflichtung dar.

Steuerliche Aspekte

Hypothekendarlehen, die zur Finanzierung nicht selbstgenutzter Immobilien dienen, können steuerliche Vorteile bieten. Die Zinsen können als Betriebskosten steuermindernd geltend gemacht werden. Bei selbstgenutzten Immobilien ist eine steuerliche Förderung im Rahmen eines Wohn-Riester-Darlehens möglich. Bei diesem Konzept sind zusätzliche Voraussetzungen zu erfüllen.

Für welche Vorhaben eignet sich ein Hypothekendarlehen?

In der Regel sind Hypothekendarlehen ein unverzichtbarer Baustein bei Immobilienfinanzierungen, weil sich der Finanzierungsbedarf mit Eigenkapital, Förderdarlehen und Zuschüssen nicht decken lässt. Die Beleihung einer Immobilie zur Finanzierung anderer Vorhaben ist eine zinsgünstige Alternative zu Verbraucherdarlehen, die sich wegen Notar- und Grundbuchkosten aber erst bei größeren Kreditbeträgen lohnt.

Für wen eignen sich Hypothekendarlehen?

Hypothekenfinanzierungen eignen sich für alle, die eine Immobilie mit einem Kredit finanzieren möchten. Es spielt dabei keine Rolle ob das Objekt selbst genutzt oder an Dritte vermietet werden soll. Hypothekendarlehen werden an Kreditnehmer jeglicher Berufsgruppe (vorausgesetzt eine entsprechende Bonität) vergeben. Wichtiger als die Frage nach der Eignung eines Immobilienkredits ist die Frage nach der Eignung der Immobilienfinanzierung selbst in der jeweiligen Situation.

Wichtige Kriterien beim Hypothekendarlehen Vergleich

Beim Vergleich verschiedener Hypothekendarlehen ist es wichtig, auch tatsächlich vergleichbare Angebote zu betrachten. Kredite mit und ohne Zinsbindung dürfen nur jeweils untereinander verglichen werden. Neben dem effektiven Jahreszins sind vor allem flexible Gestaltungsmöglichkeiten nach der Auszahlung wichtig.

Optionale Sondertilgungen sind ebenso ein Vorteil wie die Möglichkeit, eine Hypothek von einer Immobilie auf eine andere zu übertragen. Dabei sollte stets die persönliche Situation in Betracht gezogen werden. Das Recht zu kostenlosen Sondertilgungen z.B. rechtfertigt keinen hohen Aufschlag auf den Zinssatz, wenn nach menschlichem Ermessen auf absehbare Zeit ohnehin kein zusätzliches Geld zur Verfügung steht.

Von Bedeutung kann auch die Möglichkeit sein, einen Kredit mit staatlich geförderten Krediten oder Förderprogrammen zu kombinieren. Die Möglichkeit zur Nutzung solcher Programme muss im Einzelfall geprüft werden.

Wichtig beim Antrag

Da eine Immobilienfinanzierung jahrzehntelange finanzielle Verantwortung mit sich bringt, sollte nichts überstürzt werden. Eine häufige Falle: Aus Angst vor steigenden Kapitalmarktzinsen wird schnell irgendwo unterschrieben. Notwendig ist das nicht. Die Angebote der Banken sind (inkl. etwaiger Zinsfestschreibung) zwei Wochen lang gültig.

Sofern staatlich geförderte Programme in Anspruch genommen werden sollen, sollten die Anträge dazu vor dem Antrag auf ein Hypothekendarlehen  bei einer Bank gestellt werden. Sonst kann es zu einer Ablehnung durch das Programm kommen, wenn das Bau- oder Erwerbsvorhaben als bereits begonnen eingestuft wird und dies einen Ausschlussgrund darstellt.

Angebot für Baufinanzierung anfordern

Wenn Sie sich für ein kostenloses und unverbindliches Angebot für eine maßgeschneiderte Baufinanzierung interessieren, können Sie ein solches hier anfordern:

Eine Frage stellen:

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *