A B C D E F H K L M N P R S T U V W

Immobilienrente

Mit einer Immobilienrente beleihen Immobilienbesitzer ihr Eigenheim. Sie lassen sich eine einmalige Kapitalabfindung oder eine lebenslange Rente auszahlen. Der Kredit wird grundpfandrechtlich besichert und ist bis zum Ableben des Eigentümers zins- und tilgungsfrei. Er wird später durch den Verkauf der Immobilie beglichen.

Kreditnehmern wird ein lebenslanges Wohnrecht zugesichert, so dass das Eigenheim zu Lebzeiten nicht mehr aufgegeben werden muss. Ihre Bezeichnung verdankt die Immobilienrente dem Umstand, dass die Kreditschuld im Zeitverlauf anwächst anstatt zu schrumpfen, weil laufend Zinsen anfallen und dem Kreditbetrag zugeschlagen werden.

Laufzeiten

Die Kreditlaufzeit endet, wenn der Kreditnehmer verstirbt. Bezieht sich das Wohnrecht auf zwei Personen, endet die Laufzeit mit dem Ableben der länger lebenden Person. Der Kredit wird ebenfalls fällig, wenn der Kreditnehmer bzw. die letzte lebende und im Vertrag erwähnte Person in ein Pflegeheim zieht. Üblicherweise werden Immobilienrenten nicht für Eigentümer angeboten, die das 60. Lebensjahr noch nicht vollendet haben. Viele Banken vergeben Kredite auch erst ab dem 65. Lebensjahr.

Kreditsummen

Die Höhe der Kapitalabfindung bzw. der monatlichen Rente richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem Lebensalter des Kreditnehmers. Ein 65jähriger Kreditnehmer kann damit rechnen, 15 bis 20 Prozent des Verkehrswertes als einmalige Zahlung ausbezahlt zu erhalten.  Wird die Immobilienrente im Alter von 75 Jahren in Anspruch genommen, kann die Immobilie mit 35 bis 40 Prozent ihres Wertes beliehen werden. Voraussetzung ist, dass das Objekt zuvor unbelastet war.

Wird die Umkehrhypothek als Rente ausbezahlt, gibt es mehrere Varianten. Die Rente kann für einen fixen Zeitraum (z. B. für 10 Jahre), bis zum Erreichen der statistischen Lebenserwartung oder lebenslang gezahlt werden. Dabei gilt immer: Je länger der Rentenbezugszeitraum erwartungsgemäß ist, desto geringer fällt die Rente aus.

Aufgrund der Konstruktion der Immobilienrente muss zwischen der ausbezahlten Kreditsumme und der Darlehensschuld am Laufzeitende strikt unterschieden werden. Da die Zinsen dem Darlehenskonto laufend belastet werden, summiert sich der Kreditsaldo im Laufe der Zeit und kann bei entsprechend langer Frist auch ein Mehrfaches davon betragen.

Gebühren

Immobilienrenten sind auf dem deutschen Markt noch neu, so dass wie wenigen bislang in diesem Segment tätigen Banken recht hohe Gebühren verlangen. Fast immer fällt eine Bearbeitungsgebühr an, die vom Auszahlungsbetrag abgezogen wird. 1,5 Prozent des Darlehensbetrages sind üblich – einige Anbieter verlangen auch mehr.

Darüber hinaus tragen Kreditnehmer häufig Stundungskosten. Banken verlangen hier oft eine Pauschale pro 10.000 oder 15.000 Euro Kreditsumme. Die Stundungspauschale  fällt jährlich an und wird dem Kreditkonto zugeschlagen. Marktüblich ist eine Staffelung der Pauschale nach Laufzeit. In den ersten 10 Jahren fallen etwa 300 bis 350 Euro pro 10.000 Euro Kreditsumme an. Häufig steigt die Pauschale ab dem 11. Sowie dem 21. Jahr nach der Auszahlung an. Dann sind 500 bis 700 Euro pro 10.000 Euro Auszahlungsbetrag üblich.

Kreditnehmer müssen darüber hinaus alle Gebühren tragen, die auch bei anderen grundpfandrechtlich besicherten Darlehen anfallen. Neben den Kosten für den Grundbucheintrag können insbesondere Gebühren für ein Wertgutachten anfallen, obwohl die Wertermittlung im Interesse der Bank liegt und die rechtliche Beurteilung dieser Gebühren deshalb umstritten ist.

Verzinsung

Der Zinssatz liegt in der Regel deutlich über dem Niveau für klassische Hypothekenkredite, obwohl die Bank durch den Grundbucheintrag ein Höchstmaß an Sicherheit besitzt. Dafür fallen häufig keine Zinseszinsen an. Auch Stundungsgebühren werden meistens nicht mit dem Sollzins verzinst. Der Zinssatz bezieht sich ausschließlich auf den ursprünglichen Kreditbetrag.

Insgesamt sind die Konditionen von Immobilienrenten auf dem deutschen Markt ungünstig. Das ist vor allem darauf zurückzuführen, dass das Segment noch sehr jung ist und die bislang tätigen Banken für ihre Pionier-Rolle einen entsprechenden Renditeaufschlag verlangen. Das allgemeine Zinsniveau am  Kapitalmarkt ist zwar ebenfalls von Bedeutung, spielt aber nur eine untergeordnete Rolle.

Sicherheiten

Als Sicherheit dient ein Grundbucheintrag. Auch wenn der Auszahlungsbetrag in der Regel nur einen Bruchteil des Immobilienwertes ausmacht, bezieht sich der Grundbucheintrag auf das gesamte Objekt. Eine zusätzliche, anderweitige Beleihung ist dadurch nicht möglich. Damit wird berücksichtigt, dass der Kreditsaldo im Zeitverlauf ansteigt.  Für den Kredit haftet ausschließlich die Immobilie. Mit ihrem Verkauf deckt die Bank die Tilgung ab. Angehörige des Kreditnehmers haften nicht. Das gilt auch, wenn der Kreditsaldo bei Fälligkeit den Wert der Immobilie übersteigt bzw. der Verlaufserlös den offenen Kreditbetrag unterschreitet.

Tilgung

Die Tilgung einer Immobilienrente erfolgt, wenn der Kreditnehmer verstorben ist oder aus seiner Immobilie auszieht (zum Beispiel zwecks Unterbringung in einen Pflegeheim). Die Bank verwertet dann die Immobilie. Erben haben in der Regel die Möglichkeit, den Kredit selbst zurückzuzahlen und so Eigentümer der Immobilie zu werden. Auch eine Übernahme der Kreditschuld in Gestalt einer Umwandlung in einen gewöhnlichen Hypothekenkredit ist grundsätzlich möglich.

Zinsbindung

Der Zinssatz steht für die gesamte Laufzeit fest. Änderungen am Zinsniveau wirken sich deshalb nicht auf den Kreditsaldo am Laufzeitende aus. Da während der Laufzeit keine Zinszahlungen erfolgen, ist das für Kreditnehmer allerdings kaum von Bedeutung.

Sondertilgung und Kündigung

Sonderzahlungen und Kündigungen sind grundsätzlich nicht vorgesehen und spielen bei den bislang in Deutschland erhältlichen Angeboten auch keine Rolle. Für mögliche Erben der verrenteten Immobilie könnte die Thematik in den kommenden Jahren jedoch an Bedeutung gewinnen.

So ist es durchaus möglich, dass erst einige Jahre nach der Aufnahme einer Immobilienrente der Wunsch und/oder die Voraussetzungen für eine Übernahme der Immobilie durch Nachkommen des Eigentümers bestehen. In diesem Fall sind eine Übernahme der Immobilienrente und eine Umwandlung in ein klassisches Hypothekendarlehen aufgrund der besseren Konditionen und der Kapitaldienstfähigkeit günstiger. Die Erben könnten dem Eigentümer dann z. B. eine monatliche Rente zahlen und im Gegenzug dafür besondere Berücksichtigung im Testament erfahren.

Nach geltender Rechtslage ist davon auszugehen, dass für eine vorzeitige Kündigung die Regeln gelten, die auch bei  anderen Immobilienkrediten mit Zinsbindung zur Anwendung kommen.  Demnach ist eine kostenfreie Kündigung 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens möglich. Hat sich der Eigentümer nicht für eine einmalige Kapitalabfindung, sondern für eine Rente entschieden, fällt diese Kündigungsmöglichkeit möglicherweise ganz fort.

Stimmt die Bank einer außerplanmäßigen Kündigung zu, kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung nach billigem Ermessen verlangen. Dies lässt sich möglicherweise durch einen Winkelzug umgehen: Beim Auszug des Eigentümers wird der Kredit fällig. Steht Verwandten dann das Recht zur Tilgung bzw. Übernahme der Schuld zu, kann das Darlehen abgelöst werden. Dann könnte der ursprüngliche Eigentümer wieder einziehen. Unter welchen Bedingungen und zu welchen Konditionen ein solches Vorgehen möglich ist, lässt sich aufgrund der praktisch nicht vorhandenen Erfahrungswerte nicht sicher bestimmen.

Verwendungszweck

Der ausbezahlte Kreditbetrag bzw. die Rentenzahlung ist nicht an einen bestimmten Verwendungszweck gebunden und kann beliebig verwendet werden. Aufgrund der hohen  Kosten einer Immobilienrente eignet sich die Immobilienverrentung nur, wenn zusätzliches Geld zwingend für den Lebensstandard oder andere dringliche Zwecke benötigt wird. Grundsätzlich kann eine Immobilienrente auch zu Modernisierungs- und Sanierungszwecken eingesetzt werden.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Die Immobilienrente ist eine Antwort auf die wachsende Zahl der Ruheständler, die zwar über ein unbelastetes Eigenheim verfügt, aber keine weiteren Vermögenswerte  besitzt und von einer schmalen Rente leben muss. Mit der Verrentung des Eigenheims kann der Lebensstandard im Alter verbessert werden. Nur die Immobilienrente ermöglicht dabei eine Beleihung ohne Zins- und Tilgungszahlungen in Verbindung mit einem lebenslangen Wohnrecht.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Der Belastungsrahmen fällt gering aus: Eigentümer erhalten nur einen Bruchteil des Objektwertes als Rente bzw. Kapitalabfindung. Besonders gering ist der Kreditrahmen bei vergleichsweise jungen Kreditnehmern. Das über Jahrzehnte abbezahlte Eigenheim ist dann häufig nur wenige hundert Euro im Monat wert. Da es sich bei der Immobilienrente zumindest bezogen auf den  deutschen Markt noch um ein sehr junges Produkt handelt, sind die Konditionen tendenziell zudem ungünstig. Ein weiterer Nachteil ist die De-Facto-Enterbung etwaiger Angehöriger, die zu familiären Streitigkeiten führen kann.

Wann eignet sich eine Immobilienrente?

Eine Immobilienrente eignet sich gut für Eigentümer ohne Erben, die über eine schmale Rente verfügen und keine anderen Vermögenswerte als ihre Immobilie besitzen. Der Kapitalbedarf sollte zudem nicht nur vorübergehend sein – dann eignen sich andere Finanzierungsmöglichkeiten besser.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Die geringe Anzahl der Anbieter von Immobilienrenten auf dem deutschen Markt schränkt auch die Vergleichsmöglichkeiten ein. Dennoch sollten so viele Angebote wie möglich miteinander verglichen werden. Wichtig: Nicht alle Banken, die Verrentungsmodelle anbieten, werben damit offensiv.

äufig wird die Existenz solcher Modelle nur auf Anfrage bestätigt, wobei Anfragen per Telefon-Hotline nicht zwingend zu einer richtigen Antwort führen. Bei Großbanken, den größten regionalen Sparkassen- und Genossenschaftsbanken sowie Instituten die schwerpunktmäßig im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig sind lohnt eine Anfrage ebenso wie bei Hypothekenvermittlern. Der Vergleich macht nur Sinn, wenn alle Rahmendaten feststehen. So muss geklärt sein, ob die lebenslange Rente inkl. Wohnrecht auch für eine zweite Person gilt. Auch wenn eine lebenslange Rente erwünscht ist, kommen Banken in Betracht, die ausschließlich einmalige Abfindungen zahlen. Die Einmalzahlung kann problemlos bei einer anderen Bank oder einem Versicherer in eine Rente umgewandelt werden.

Immobilienrente beantragen

Da es sich bei einer Immobilienrente um einen  Immobilienkredit handelt, sind entsprechend viele Formalitäten obligatorisch.