A B C D E F H I K L M N P R S T U V W

KfW-Kredit

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine Förderbank im Besitz des Bundes. Sie fördert im Rahmen ihrer Inlandsförderung Privatpersonen und Unternehmen mit verschiedenen Darlehensprogrammen. Neben dem Bau und dem Erwerb von Immobilien, energetischen Sanierungen und Modernisierungen fördert sie auch Aus- und Weiterbildung sowie Existenzgründungen und gewerbliche Erweiterungsfinanzierungen.

An dieser Stelle soll es um das KfW Wohneigentumsprogramm gehen, das grundsätzlich jedem Bundesbürger unabhängig von Alter, Familienstand und Einkommen offensteht. Es kann zum Bau- und Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie sowie zum Kauf von Anteilen an einer Wohnungsgenossenschaft eingesetzt werden.

Laufzeiten

Die KfW bietet Laufzeiten von 20 und 35 Jahren mit annuitätischer Tilgung an. Darüber hinaus gibt es ein endfälliges Darlehen mit 8 Jahren Laufzeit. Abhängig von der gewählten Laufzeit stehen auch bei den Annuitätendarlehen tilgungsfreie Anlaufjahre zur Verfügung. Das erste Jahr ist in jedem Fall tilgungsfrei. Bei 20 Jahren Laufzeit sind bis zu 3 und bei 35 Jahren Laufzeit bis zu 5 tilgungsfreie Anlaufjahre möglich. Im Programm für Genossenschaftsanteile (134) sind maximal 20 Jahre Laufzeit und höchstens drei tilgungsfreie Anlaufjahre möglich.

Kreditsummen

Kreditnehmer können mit Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm 30 Prozent ihrer Investitionskosten finanzieren. Maximal zahlt die KfW 100.000 Euro aus. Die Auszahlung erfolgt zu 100 Prozent. In der für den Erwerb von Anteilen an Genossenschaften vorgesehen Programmvariante werden 100 Prozent der Investitionskosten bis zu maximal 100.000 Euro finanziert.

Gebühren

Eine Bearbeitungsgebühr fällt nicht an. Ob Gebühren für ein Immobilienwertgutachten anfallen, richtet sich nach der durchleitenden Bank oder Sparkasse, bei der der Kredit beantragt wird. Das gilt auch für mögliche Kontoführungsgebühren. In der Regel fallen solche Entgelte jedoch nicht an.

Verzinsung

Die Zinssätze werden von der KfW laufend in Abhängigkeit von der allgemeinen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt  festgelegt. Die Zinssätze liegen insgesamt am unteren Bereich der Spanne, die auf dem privaten Markt zu finden ist. Bei den günstigsten Anbietern, insbesondere bei Finanzierungsvermittlern, sind die Konditionen geringfügig günstiger. Verglichen mit dem Durchschnitt des Marktes sind die Zinssätze beim KfW-Wohneigentumsprogramm jedoch günstig. Wie bei Immobilienkrediten üblich steigt der Zinssatz mit der Dauer der Zinsfestschreibung an. Wird der Kredit nicht binnen 3 Monaten nach der Zusage abgerufen, verlangt die KfW Bereitstellungszinsen. Ab dem vierten Monat betragen diese 0,25 Prozent vom noch nicht abgerufenen Kreditbetrag monatlich.

Tilgung

Während der tilgungsfreien Anlaufjahre werden die anfallenden Zinsen in vierteljährlichen Abständen getilgt. Vor dem eigentlichen Beginn der Tilgung kann die Zahl der tilgungsfreien Anlaufjahre noch verändert werden. Stehen zum Beispiel bis zu 5 Jahre zur Verfügung und wurden zunächst noch nur 3 Jahre ohne Tilgung vereinbart, können die verbliebenden 2 Jahre nachträglich noch in Anspruch genommen werden. Im Anschluss daran erfolgt die annuitätische Tilgung ebenfalls in vierteljährlichen Raten bis zum Ende der Zinsbindung. Dann unterbreitet die KfW ein Prolongationsangebot. Wird es nicht angenommen, wird der Kredit entweder variabel weiterverzinst oder durch eine Anschlussfinanzierung abgelöst.

Sicherheiten

Die KfW verlangt zwingend eine grundpfandrechtliche Besicherung mindestens in Darlehenshöhe. Auch nachrangige Grundschulden werden akzeptiert. Ansonsten müssen Art und Umfang der Sicherheiten mit der durchleitenden Bank vereinbart werden. Als Sicherheit kann auch eine Grundschuld auf einem Objekt im Ausland dienen. Die mit dem KfW-Kredit finanzierte Immobilie muss sich jedoch zwingend innerhalb der Bundesrepublik befinden.

Da der KfW-Kredit auf 30 Prozent der Investitionskosten beschränkt ist, muss er in der Regel mit anderen Darlehen kombiniert werden. In diesem Zusammenhang kann die nachrangige Besicherung wichtig sein. Läuft der Kredit einer anderen Bank früher aus ist eine Anschlussfinanzierung häufig schwierig, wenn die  ersten Ränge im Grundbuch bereits besetzt sind. Im Programm für Genossenschaftsanteile können Art und Umfang der Sicherheiten abweichend davon mit der Hausbank abgestimmt werden.

Zinsbindung

Kreditnehmer können zwischen einer Zinsbindung über 5, 10 und 15 Jahre wählen. Sofern die Zinsbindung vor der vollständigen Rückzahlung ausläuft, unterbreitet die KfW ein Prolongationsangebot. Dessen Konditionen richten sich nach den dann geltenden Marktbedingungen.

Sondertilgung und Kündigung

Sonderzahlungen bzw. eine vollständige vorzeitige Rückzahlung sind bis zum Ende der Zinsbindungsfrist grundsätzlich nicht möglich. Nach Absprache mit der KfW kann der gesamte Kreditsaldo in einer Summe zurückbezahlt werden. In diesem Fall fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, deren Höhe von der durchleitenden Bank bestimmt wird.

Abweichend davon gelten auch für Kredite der KfW die gesetzlichen Rahmenbedingungen. Nach Ablauf von 10 Jahren nach der vollständigen Auszahlung des Kredits ist eine kostenlose Kündigung auch dann möglich, wenn die Zinsbindung länger läuft. Bei einer vorzeitigen Kündigung darf die durchleitende Bank die Höhe der Entschädigung zudem nur nach billigem Ermessen festsetzen, wenn kein berechtigtes Interesse des Kreditnehmers an der Kündigung vorliegt. Ein berechtigtes Interesse liegt z. B. vor, wenn die finanzierte Immobilie verkauft wird.

Abweichend davon sind Sonderzahlungen während der Zinsbindungsfrist im Kreditprogramm für Genossenschaftsanteile (134) ebenso jederzeit möglich wie eine vollständige Rückzahlung.

Verwendungszweck

Mit Krediten aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm (124) wird der Bau oder Erwerb einer zur Selbstnutzung durch den Eigentümer bestimmten Immobilie gefördert. Bei einem Bauvorhaben werden die Kosten des Grundstücks sowie die Baukosten, die Baunebenkosten und die Kosten für Außenanlagen finanziert. Bei einem Immobilienerwerb können mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm der Kaufpreis inklusive Nebenkosten sowie Kosten für Instandsetzung, Umbau und Modernisierung finanziert werden.

Als Bemessungsgrundlage für das Darlehen gelten ausschließlich Wohneinheiten, die vom Kreditnehmer selbst genutzt werden. Beim Erwerb eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung werden nur die Kosten des Hauses anteilig finanziert. Die einzige Ausnahme sind Wohnungen im selben Objekt, die Angehörigen unentgeltlich überlassen werden.

Finanziert werden können auch Käufe direkt vom Bauträger sowie solche, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung stattfinden.

Das Wohneigentumsprogramm zur Finanzierung von Genossenschaftsanteilen (134) dient ausschließlich zur Finanzierung von Genossenschaftsanteilen. Vorgaben im Hinblick auf die Nutzung einer Genossenschaftswohnung gibt es nicht.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Kredite aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm sind nicht grundsätzlich günstiger als Angebote am freien Markt bzw. werden von den besten Anbietern dort sogar regelmäßig unterboten. Die Subventionen, die andere Kredite der Förderbank vergünstigen, existieren hier so nicht. Abweichend davon ist der Kredit für Genossenschaftsanteile eine günstige Alternative zu Ratenkrediten, die praktisch immer erheblich teurer sind.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm sind strikt an eine Selbstnutzung der finanzierten Immobilie geknüpft. Das gilt auch nach der Auszahlung des Kredits. Wird die Immobilie veräußert, kann der Kredit zwar auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Sie die Konditionen für Neufinanzierungen zum Zeitpunkt des Verkaufs allerdings günstiger, muss der Verkäufer den Käufer dafür entschädigen. Auch hier das Programm für Genossenschaftsanteile flexibler: Da jederzeit kostenfreie Kündigungen möglich sind, ergibt sich gegenüber anderen Finanzierungen kein wirklicher Nachteil.

Wann eignet sich ein KfW-Kredit?

KfW-Kredite werden häufig als einer von mehreren Bausteinen bei der Finanzierung eines Eigenheims eingesetzt. Sie eignen sich, wenn die Konditionen günstig sind (das ist prinzipiell nicht nur vom Kapitalmarkt, sondern auch von der Geschäftspolitik der Förderbank abhängig) und am freien  Markt keine besseren Konditionen erzielt werden können. Oft eignet sich ein  KfW-Darlehen auch gut für Preisverhandlungen mit der (von der Förderbank akkreditierten) Hausbank: Im besten Fall gewährt diese Preisnachlässe für den Rest der Finanzierung, wenn auch das KfW-Darlehen bei ihr beantragt wird.

Wichtig beim Vergleich

Bei der Konzeption der Finanzierung die Inanspruchnahme eines staatlichen Förderkredits kein Automatismus sein. Diese Tendenz gibt es bei angehenden Eigentümern erfahrungsgemäß. Auch wenn die Konditionen im KfW Wohneigentumsprogramm tendenziell  günstig sind, sollten die Angebote stets mit denen des freien Marktes verglichen werden. Das gilt insbesondere auch im Hinblick auf kostenfreie Sonderzahlungen.

KfW-Kredit beantragen

Die KfW gewährt den Kredit nur, wenn er vor dem Beginn des Vorhabens beantragt wird. Die nachträgliche Finanzierung eines bereits begonnenen Vorhabens ist ausgeschlossen. Einzige Ausnahme: Der Kauf eines unbebauten Grundstücks darf bis zu 6 Monate zurückliegen. Der Beginn des Vorhabens entspricht bei einem Immobilienkauf dem Datum des Kaufvertrages. Bei Bauvorhaben wird der „erste Spatenstich“ (Zitat von der KfW-Homepage) als Beginn des Vorhabens eingestuft. Bei einer Zwangsversteigerung entspricht das Zuschlagsdatum dem Vorhabenbeginn. Bei einem Kauf direkt vom Bauträger ist das Datum des notariellen Bauträgervertrages maßgeblich.

Beratung zur Immobilienfinanzierung

Über das nachfolgende Formular können Sie eine unverbindliche und kostenlose Beratung zu Fragen der Immobilienfinanzierung bzw. die Ausarbeitung eines – ebenfalls kostenlosen – Angebotes beantragen: