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Kombidarlehen

Kombidarlehen sind Immobilienkredite, die zu einem Teil aus einem Darlehen mit Zinsbindung und zum anderen  Teil aus einem variabel verzinsten Kredit bestehen. Kreditnehmer sichern sich mit einem Kombidarlehen teilweise gegen steigende Zinsen ab, erhalten sich durch den variablen Finanzierungsanteil aber zugleich die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen.

Laufzeiten

Die Laufzeiten von Kombidarlehen erstrecken sich über mindestens 5 bis hin zu 30 Jahren. Sofern der festverzinsliche Teil der Finanzierung als Volltilger-Darlehen gestaltet ist und innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist vollständig getilgt wird, sind 5 bis 20 Jahre Laufzeit üblich. Längere Laufzeiten sind möglich, wenn beim Auslaufen der Zinsbindung des Festzinsdarlehens noch eine Restschuld besteht.

Kreditsummen

Mit Kombidarlehen werden Immobilien finanziert, so dass Kreditbeträge ab ca. 20.000 Euro bis in den siebenstelligen Bereich üblich sind. Marktüblich ist eine paritätische Aufteilung der Kreditsumme auf den fest- und den variabel verzinslichen Teil des Kredits. Grundsätzlich ist aber auch jede andere Aufteilung möglich. Maßgeblich ist dabei die Abwägung der Vorteile einer Zinsbindung gegenüber den Vorzügen, die eine variable Finanzierung bietet.

Gebühren

Vor allem für den variabel verzinsten Kreditanteil kann eine Bearbeitungsgebühr anfallen. Diese recht häufige Praxis unterläuft allerdings den Zweck eines Kombidarlehens, weil die Gebühr anfänglich fällig ist und bei einer Kündigung nicht erstattet wird. Weitere mögliche, aber keinesfalls zwingende Entgelte sind Kontoführungsgebühren und die rechtlich umstrittenen Gebühren für die Wertermittlung. Gebühren können zudem anfallen, wenn der variabel verzinste Anteil des Kombidarlehens nachträglich mit einer Zinsbindung ausgestattet wird.

Verzinsung

Der Zinssatz des variabel verzinsten Kredits wird in regelmäßigen Abständen an den vertraglich vereinbarten Referenzzinsatz angepasst. Häufig handelt es sich dabei um den 12-Monats-Euribor. Die Anpassung erfolgt häufig quartalsweise.

Es ist grundsätzlich möglich, zusätzlich eine Zinsobergrenze zu vereinbaren und damit die möglichen Zinserhöhungen einzugrenzen. Ein solches Zinscap verursacht allerdings zusätzliche Kosten und wird auch nicht von allen Banken mit Kombidarlehen angeboten.

Die Zinssätze beider Darlehensbestandteile fallen höher aus, wenn  weniger Eigenkapital zur Verfügung steht. Ab einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent verlangen Banken Zuschläge auf den originären Zinssatz.

Tilgung

Die Tilgung erfolgt monatlich oder quartalsweise. Steigt der Referenzzinsatz, wird die Rate des variablen Kredits erhöht. Anders als der festverzinsliche Teil der Finanzierung ist der variable Teil als Tilgungsdarlehen gestaltet. Zu einem vereinbarten Zeitpunkt muss der Kredit deshalb ganz oder zu einem bestimmten Prozentsatz getilgt sein. Dieser Zeitpunkt ist häufig identisch mit dem Ende der ersten Zinsbindung.

Sicherheiten

Als Sicherheit dient ein Grundbucheintrag. Banken verlangen in der Regel eine erstrangige Besicherung. Nachrangige Grundbucheinträge sind zwar grundsätzlich möglich, bei Kombidarlehen aber selten.

Zinsbindung

Der festverzinsliche Teil der Finanzierung wird mit einer Zinsbindung ausgestattet, die den Zinssatz für den vereinbarten Zeitraum fixiert. Das Zinsänderungsrisiko wird für diesen Teil der Finanzierung somit eliminiert. Je größer der festverzinsliche Anteil am Kombidarlehen ist, desto geringer ist das verbleibende Zinsänderungsrisiko des Kreditnehmers.

Der Zinssatz des variablen Kreditanteils wird laufend neu festgesetzt – üblich sind vierteljährliche Anpassungsintervalle. Der variable Kredit kann zu einem späteren Zeitpunkt jedoch in einen Kredit mit Zinsbindung umgewandelt werden.

Sondertilgung und Kündigung

Der variable Darlehensanteil kann jederzeit gekündigt und kostenfrei zurückbezahlt werden. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel maximal drei Monate (jeweils zum nächsten Anpassungstermin). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.

Für den festverzinslichen Teil des Kombidarlehens gelten andere Regeln. Die Kündigung ist grundsätzlich nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Wird ohne berechtigtes Interesse (z. B. ein Verkauf der finanzierten Immobilie) gekündigt, kann die Bank die Entschädigung nach billigem Ermessen festlegen. Prinzipiell muss sie der Kündigung nicht einmal zustimmen.

Bei einer Kündigung aus berechtigtem Interesse ist die Bank zur Annahme der Kündigung verpflichtet. Für die Festsetzung der Entschädigung gelten dann zudem verbindliche Regeln. Optionale Sondertilgungen sind bei Kombidarlehen für den festverzinsten Teil nicht üblich, weil Sonderzahlungen über den variablen Kredit vorgenommen werden. Eine kostenlose Kündigung ist nach Ablauf von 10 Jahren nach der Auszahlung jedoch immer möglich.

Verwendungszweck

Kombidarlehen werden als Immobilienkredite mit strikter und nachweispflichtiger Zweckbindung ausbezahlt. Die Kredite können zur Finanzierung von Bau- und Erwerbsvorhaben ebenso genutzt werden wie zu Modernisierungs- und Sanierungszwecken. Sie können darüber hinaus als Anschlussfinanzierung genutzt werden.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Die beiden größten Vorteile von Kombidarlehen sind die Möglichkeit zu kostenlosen  Sonderzahlungen und die Chance, an einem sinkenden Zinsniveau zu partizipieren. Durch den Wegfall von Vorfälligkeitsentschädigungen können Geldmittel zu einem späteren Zeitpunkt effektiv in die Tilgung investiert werden.

Durch die teilvariable Verzinsung wird das Risiko reduziert, ausgerechnet während einer Hochzinsphase eine Finanzierung zu beginnen und die Konditionen langfristig zu zementieren. Auf diese Vorteile und Chancen verzichten Kreditnehmer mit einem reinen Festzinsdarlehen. Gleichzeitig tragen Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko nur für einen Teil des Kredits.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Die Chancen auf sinkende Finanzierungskosten im Fall sinkender Zinsen werden mit einem äquivalenten Risiko erkauft: Steigt das Zinsniveau an, verteuert sich der variable Teil des Kombidarlehens. Das Zinsänderungsrisiko ist deshalb anders als bei einem reinen festverzinslichen Kredit nicht vollständig gebannt. Von sinkenden Zinsen profitieren Kreditnehmer nur teilweise, weil sie mit dem festverzinslichen Kredit eine langfristige Verpflichtung eingegangen sind. Die Flexibilität ist im Vergleich mit einem reinen variablen Darlehen ebenfalls geringer: Eine vollständige vorzeitige Rückzahlung ist nicht möglich.

Wann eignet sich ein Kombidarlehen?

Kombidarlehen mit einer 50/50 Aufteilung eignen sich, wenn erstens die Möglichkeit zu Sondertilgungen erwünscht ist und zweitens keine Vorstellung im Hinblick auf die künftige Zinsentwicklung besteht. Soll eine möglichst weitgehende Zinssicherheit mit Sondertilgungs-Optionen kombiniert werden, kann der variable Teil einen entsprechend geringeren Anteil ausmachen. Werden für die Zukunft deutlich sinkenden Zinsen erwartet, eignet sich ein vollständig variables Darlehen besser. Das in Kauf genommene Zinsänderungsrisiko muss vom Kreditnehmer jedoch immer zu verkraften sein  -sonst bedarf es einer Absicherung.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Beim Vergleich der Effektivzinssätze von Kombidarlehen sollte auf eine mögliche Bearbeitungsgebühre beim variablen Teil der Finanzierung geachtet werden. In diesem Fall ist der Effektivzins  wenig aussagekräftig, weil er sich auf eine angenommene Laufzeit unterstellt und bei Sonderzahlungen oder einer vorzeitigen Rückzahlung deutlich höher ausfällt.

Einige Banken und Vermittler bewerben ihre Kombidarlehen gerne als besonders ausgereifte Finanzierungs-Spezialität und nennen den variablen Teil des Darlehens z. B. "Sondertilgungsdarlehen". Kreditnehmer sollten sich stets bewusst sein dass das Recht zu Sonderzahlungen bei Kombidarlehen aufgrund ihrer Struktur inklusive ist und keinesfalls durch schlechtere Konditionen erkauft werden muss.

Die Konditionen „fertiger“ Kombidarlehen sollten deshalb immer mit einer in Eigenregie erstellten Kombination aus dem günstigsten festverzinslichen und dem besten variablen Kredit am Markt verglichen werden. Diese gemischten Konditionen sollten der Maßstab sein.

Kombidarlehen beantragen

Abhängig vom Ergebnis des Vergleichs ist mehr als ein Antrag erforderlich. Aufgrund des dann erforderlichen Abstimmungsaufwands kann der Antragsprozess länger dauern als bei anderen Immobilienkrediten.

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