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Konstantdarlehen

Konstantdarlehen bestehen aus zwei Verträgen: Einem endfälligen Kredit und einem Bausparvertrag. Zunächst wird der endfällige Kredit ausbezahlt, für den während der Laufzeit nur die Zinsen bezahlt werden. Gleichzeitig wird monatlich in einen Bausparvertrag einbezahlt. Bei dessen Zuteilung dient die Bausparsumme zur Ablöse des ersten Kredits, an die sich die Tilgung des Bauspardarlehens anschließt.

Sowohl der Zinssatz als auch die monatliche Rate stehen bei Konstantdarlehen bis zum Ende der Laufzeit fest. Anbieter werben mit sehr langen  Laufzeiten bis zu 30 Jahren und Finanzierungen bis 100 Prozent und sogar darüber. Die Kombination aus Sparvertrag und Kredit wird von Bausparkassen als Komplettlösung ebenso angeboten wie von Banken, die den endfälligen Kredit bereitstellen und mit dem Bausparvertrag einer Bausparkasse kombinieren.

Laufzeiten

Konstantdarlehen werden mit Gesamtlaufzeiten von ca. 20 bis ca. 30 Jahren vergeben. Die Gesamtlaufzeit setzt sich aus der tilgungsfreien Zeit des ersten Darlehens und der Tilgung des Bauspardarlehens zusammen.

Kreditsummen

Marktübliche Kreditsummen liegen über den Mindestsummen für andere Immobilienkredite – Konstantdarlehen sind ab ca. 100.000 Euro möglich. Häufig werden Finanzierungen zu 100 Prozent oder sogar 110 bis 115 Prozent angeboten. Neben dem eigentlichen Kaufpreis bzw. den Baukosten werden dann auch die Bau- bzw. Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notargebühren) mitfinanziert.

Gebühren

Beim Abschluss des Bausparvertrages wird eine Gebühr in Höhe von 1,0 oder 1,6 Prozent der Bausparsumme fällig. Der Bausparvertrag kann zudem mit Kontoführungsgebühren verbunden sein. Bei der Auszahlung des endfälligen Darlehens kann ebenfalls eine Gebühr anfallen. Sie wird dem Kreditbetrag entweder zugeschlagen und mitfinanziert oder vom Darlehensbetrag abgezogen (Damnum).

Es fallen zudem die bei Baufinanzierungen üblichen Gebühren für Notar und Grundbucheintrag an, die aber prinzipiell unabhängig vom Darlehensvertrag sind. Häufig verlangen Banken  auch eine Gebühr für die Wertermittlung, auch wenn das rechtlich höchst umstritten ist. Bei der Übertragung der Grundschuld von der Bank auf die Bausparkasse fällt eine Gebühr in Höhe von ca. 0,3 Prozent des Kreditvolumens an.

Verzinsung

Der Zinssatz des endfälligen Darlehens richtet sich nach dem Beleihungsauslauf und dem allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt. Je größer der Fremdkapitalanteil ist, desto höher fällt auch der Zinssatz aus. Die Effektivverzinsung bei Konstantdarlehen ist häufig höher als bei Annuitätendarlehen. Da die Finanzierung aus mehreren Verträgen besteht, ist sie aber relativ schwierig zu berechnen.

Häufig erscheint der angebotene Zinssatz optisch günstiger als er tatsächlich ist. Das liegt unter anderen daran, dass die Bewertungszahl bei der Zuteilung des Bauspardarlehens deutlich überschritten wird. Wird die Zuteilung, deren  Zeitpunkt laut Gesetz nicht garantiert werden darf, "knapp" bemessen, kann eine Zwischenfinanzierung notwendig werden. Die Zinsen dafür orientieren sich am dann geltenden Kapitalmarktzins und können die Finanzierung spürbar verteuern. Im Effektivzins sind diese Kosten ebenfalls nicht berücksichtigt.

Für Kreditnehmer besteht die Schwierigkeit darin, dass meistens zwei Zinssätze angegeben werden: Einmal der für den Kredit und einmal der für das Bauspardarlehen. Das gilt bei Angeboten von Banken genauso wie bei denen von Bausparkassen. Auch wenn beide Zinssätze optisch günstig aussehen, kann die Kombination unter Berücksichtigung aller Kosten teurer sein als andere Kredite.

Bauspardarlehen kosten auch bei einem höheren Beleihungsauslauf (bis ca. 80 Prozent) nicht mehr. Dieser Vorteil greift allerdings nur bedingt, da bei der Auszahlung der Bausparsumme ein Teil des Kredits durch die angesparten Guthaben getilgt wird und der Kreditanteil dadurch deutlich sinkt.

Sicherheiten

Als Sicherheit dient ein Grundbucheintrag. Zunächst wird die Bank ins Grundbuch eingetragen. Wird der Bankkredit durch das Bauspardarlehen abgelöst, geht die Grundschuld auf die Bausparkasse über. Zusätzlich werden der Bank die Ansprüche aus dem Bauspardarlehen abgetreten.

Aufgrund des hohen Beleihungsauslaufs spielt die persönliche Bonität des Kreditnehmers eine große Rolle. Bei Vollfinanzierungen reicht die Immobilie der Bank als Sicherheit nicht aus. Ein gesichertes Einkommen (vorzugsweise aus nicht selbständiger Tätigkeit) ist deshalb unabdingbar.

Zinsbindung

Der Zinssatz des endfälligen Darlehens wird festgeschrieben. Die Dauer der Zinsbindung orientiert sich am Zeitpunkt der voraussichtlichen Zuteilung des Bauspardarlehens. Grundsätzlich kann es dazu kommen, dass zwischen dem Ende der Zinsbindung und der Zuteilung eine Phase mit variabler Verzinsung überbrückt werden muss. Das ist jedoch die Ausnahme.

Das Bauspardarlehen ist mit einer Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit ausgestattet.

Tilgung

In der ersten Phase des Konstantdarlehens werden die Zinsen für den endfälligen Kredit und die Einzahlungen in den Bausparvertrag geleistet. Nach der Zuteilung  der Bausparsumme wird das Bauspardarlehen getilgt. Die monatliche Rate bliebt dabei typischerweise über die gesamte Laufzeit konstant. Dennoch handelt es sich erst ab dem Beginn der Tilgung des Bauspardarlehens um ein Annuitätendarlehen, weil zuvor keine Tilgung im eigentlichen Sinne geleistet wird.

Sondertilgung und Kündigung

Sonderzahlungen auf den endfälligen Kredit sind ebenso wenig vorgesehen wie eine vorzeitige Rückzahlung. Sofern zusätzliche Mittel zur Verfügung stehen, können diese aber in den Bausparvertrag einbezahlt werden.

Da es sich bei dem endfälligen Darlehen um einen grundpfandrechtlich besicherten Kredit mit Zinsbindung handelt, ist eine kostenlose Kündigung erst nach 10 Jahren möglich. In der Praxis steht auch diese Möglichkeit jedoch kaum offen, da der Kredit nicht bedient wurde.

Wurde der Kredit vom Bauspardarlehen abgelöst, sind Sonderzahlungen jederzeit in beliebigem Umfang möglich – bis zu 100 Prozent im Jahr. Kosten fallen dafür nicht an.

Verwendungszweck

Konstantdarlehen werden meistens zur Erstfinanzierung von selbstgenutzten Immobilien eingesetzt. Aufgrund der sehr langen Laufzeit eignen sie sich weniger für Anschlussfinanzierungen oder zu Modernisierungs- und Sanierungszwecken. Die Mittelverwendung muss nachgewiesen werden.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Konstantdarlehen ermöglichen eine gleichbleibende monatliche Rate über Zeiträume von bis zu 30 Jahren. Auch die Höhe der Zinsen steht von Beginn an für die gesamte Laufzeit fest. Gegenüber einem variablen Darlehen und auch einem Annuitätendarlehen mit teilweiser Zinsbindung bieten Konstantdarlehen deshalb mehr Planungssicherheit.

Für Kreditnehmer mit geringem oder gar keinem Eigenkapital ist zudem die häufig angebotene Möglichkeit zu Vollfinanzierungen vorteilhaft. Aufgrund des im Konzept inkludierten Bausparvertrages können alle relevanten staatlichen Förderungen, wie zum Beispiel Wohnungsbauprämie oder Riester-Zulage, genutzt werden.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Konstantdarlehen sind bis zur Zuteilung der Bausparsumme ausgesprochen unflexibel, weil eine Kündigung nur zu sehr hohen Kosten bzw. in der Praxis oft gar nicht möglich ist. Annuitätendarlehen bieten hier mehr Flexibilität. Die Kombination aus endfälligem Kredit und (niedrig verzinstem) Bausparvertrag ist zudem selten günstig, wenn alle Kostenfaktoren in den Effektivzins mit eingerechnet werden. Die im Vergleich zu anderen Darlehensformen große Intransparenz ist ein weiterer Nachteil.

Wann eignet sich ein Konstantdarlehen?

Konstantdarlehen sind für Kreditnehmer geeignet, die besonders großen Wert auf eine langfristig konstante Rate und absolute Zinssicherheit legen. Es sollte ein Eigenheim finanziert werden, das sehr lange selbst genutzt wird.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Viele Anbieter von Konstantdarlehen bringen Argumente vor, die bei genauerer Betrachtung keine sind. Das gilt zum Beispiel für staatliche Förderung, die auch bei anderen Eigenheimfinanzierungen nutzbar sind und keinesfalls den Abschluss eines Bausparvertrags erfordern.

Auch die Möglichkeit zu Vollfinanzierungen bis zu 115 Prozent des Beleihungswertes ist kein wirkliches Argument für ein Konstantdarlehen. Häufig wird suggeriert, dies sei nur mit einem Bausparvertrag möglich. Dessen „Wirkung“ tritt jedoch erst viele Jahre nach der Kreditaufnahme ein und spielt im Hinblick auf den Beleihungsauslauf keine Rolle.

Beim Vergleich sollten deshalb nicht nur die Konditionen verschiedener Konstantdarlehen miteinander verglichen werden. Zusätzlich sollten andere Finanzierungsvarianten, wie etwa Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen in Betracht gezogen werden.

Beim Vergleich gilt es dabei, den tatsächlichen Effektivzins des Konstantdarlehens zu ermitteln. Der setzt sich aus den Zahlungsströmen beider Verträge (Bausparvertrag und endfälliges Darlehen) zusammen. Die offiziellen Angaben berücksichtigen oft nicht die deutliche Überschreitung der Bewertungszahl und Kosten für die Übertagung der Grundschuld etc.

Konstantdarlehen beantragen

Wer sich für das Modell eines Konstantdarlehens entschieden hat, muss keinesfalls ein Angebot "aus einer Hand" annehmen und beide Verträge über einen Vermittler abschließen. Sinnvoller ist es, zunächst einen möglichst guten Bausparvertrag zu suchen und anschließend ein dazu passendes endfälliges Darlehen zu suchen.

Für den Darlehensantrag sind die bei Immobilienkrediten üblichen Formalitäten inklusive Notar und Grundbucheintrag erforderlich.

Kostenloses Angebot anfordern

Nachfolgend können Sie ein kostenloses und unverbindliches Angebot zur Immobilienfinanzierung bzw. eine kostenlose Beratung durch einen Fachmann anfordern, der mit Ihnen auch den Sinn und Vorteil eines Konstantdarlehens bespricht: