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Teilvariables Darlehen

Teilvariable Darlehen sind Immobilienkredite, die aus einem variablen und einem festverzinslichen Kreditanteil  bestehen. Der Zinssatz des variabel verzinsten Darlehens richtet sich nach einem Referenzzinssatz, die Konditionen des festverzinslichen Kredites werden durch eine Zinsbindung fixiert.

Die Kombination beider Kreditformen bietet Vorteile: Die Zinsbindung des festverzinslichen Darlehens reduziert das Zinsänderungsrisiko. Das variable Darlehen ermöglicht die Partizipation an sinkenden Zinsätzen und bietet zudem die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen. Der jeweilige Anteil von variablem und festverzinslichem Darlehen an der Gesamtkreditsumme kann grundsätzlich frei bestimmt werden.

Laufzeiten

Für den variablen Teil des Darlehens wird in der Regel keine feste Laufzeit bestimmt. Eine Ausnahme bilden variable Tilgungsdarlehen. Bei diesen bestimmt sich die Laufzeit aus dem linearen Tilgungssatz. Für den festverzinslichen Teil des Darlehens werden Laufzeiten von 5 bis 35 Jahren vereinbart.

Die Zinsbindung muss sich nicht zwingend über den gesamten Zeitraum erstrecken und tut dies bei Laufzeiten über 15 Jahren regelmäßig auch nicht. Nach dem Ende der Laufzeit wird das festverzinsliche Darlehen entweder durch eine Anschlussfinanzierung abgelöst oder zu variablen Konditionen weitergeführt.

Kreditsummen

Marktübliche Kreditsummen reichen vom unteren fünfstelligen Bereich (vor allem Modernisierungsdarlehen) bis hin zu siebenstelligen Nettokreditbeträgen. Die Höhe der Kreditsumme ist nach oben hin nicht begrenzt, weil Immobiliendarlehen grundpfandrechtlich besichert sind und das Ausfallrisiko für die Bank dementsprechend überschaubar ist. Aufgrund der Kosten für den Grundbucheintrag macht eine Kreditaufnahme bei Kreditsummen unterhalb von 10.000 bis 20.000 Euro selten Sinn.

Gebühren

Sowohl für den variablen als auch für den festverzinslichen Teil des Darlehens kann eine Bearbeitungsgebühr anfallen. Sie kann 1 bis 5 Prozent der Nettokreditsumme betragen und wird in den Effektivzins mit eingerechnet. Beim variabel verzinsten Teil des Darlehens macht die Angabe im Effektivzins nur bedingt Sinn, da zum einen eine fiktive Laufzeit unterstellt wird und der Zins zum anderen nicht fix ist. Viele Banken und Vermittler verzichten auf eine Bearbeitungsgebühr.

Kontoführungsgebühren können anfallen und müssen dann ebenfalls im Effektivzins berücksichtigt werden. Gebühren für die Schätzung des Immobilienwertes werden bei vielen Banken ebenfalls erhoben. Die Rechtsprechung hat diese Gebühren allerdings zweifelsfrei für unzulässig erklärt, weil die Ermittlung des Immobilienwertes im Interesse der Bank liegt.

Verzinsung

Der festverzinsliche Teil des Darlehens ist mit einer Zinsbindung ausgestattet. Marktüblich sind hier 5 bis 15 Jahre, möglich 1 bis ca. 25 Jahre. Der Zinssatz hängt deshalb vom allgemeinen langfristigen Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme ab. Ab  einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent erheben Banken Risikozuschläge, die für das gesamte Darlehen gelten und umso höher ausfallen, je größer der Fremdkapitalanteil an der Finanzierung ist.

Der Zinssatz des variabel verzinsten Darlehens wird an einen Referenzzinssatz gekoppelt. Dabei handelt es sich häufig um den 3-Monats-Euribor oder den Leitzins der Europäischen Zentralbank. In der Zinsanpassungsklausel wird festgelegt, wann Änderungen des Referenzzinssatzes zu Änderungen im Darlehenszins führen. Marktübliche Aufschläge auf den Referenzzinsatz liegen zwischen 1 und 2 Prozentpunkten.

Der nachfolgende Rechner ermöglicht es Ihnen, die Kreditzinsen eines Darlehens für von Ihnen vorgegebene Werte wie Laufzeit, Kreditsumme und Zinsbindung zu berechnen:


Sicherheiten

Als Sicherheit für den Kredit dient ein Eintrag der Bank ins Grundbuch. Beide Darlehen werden in der Regel erstrangig eingetragen. Da ein teilvariables Darlehen mit einem Zinsänderungsrisiko verbunden ist, wird bei der Risikoprüfung berücksichtigt, ob der Kreditnehmer im Fall steigender Zinsen über genügend Spielräume verfügt, um dem Kapitaldienst weiter störungsfrei nachkommen zu können.

Zinscap und Zinsfloor

Der variable Teil des Darlehens kann mit einem Zinscap und/oder einem Zinsfloor ausgestattet werden. Werden beide Bestandteile genutzt, handelt es sich um einen Zinscollar.

Ein Zinscap ist eine vertraglich festgelegte Obergrenze, über die der Zinssatz nicht ansteigen kann. Dadurch versichert sich der Kreditnehmer gegen stark steigende Zinsen. Das Zinscap kann für ein Zinsniveau vereinbart werden, oberhalb dessen die Finanzierungskosten ein kritisches Niveau erreichen. Der Cap ist mit einer Laufzeit ausgestattet. Marktüblich sind 3 bis 15 Jahre. Kreditnehmer müssen einen Aufschlag auf den Zinssatz zahlen, wenn der Kredit mit einem Zinscap ausgestattet wird.

Das Gegenstück zu einem Zinscap ist ein Zinsfloor. Dabei handelt es sich um eine vertraglich fixierte Untergrenze, unter die der Zinssatz des Darlehens in keinen Fall sinken kann. Für das Zinsfloor erhält der Kreditnehmer eine Prämie, mit der die Kosten des Zinscaps ganz oder teilweise abgedeckt werden können.

Zinscap und Zinsfloor werden durch die darlehensgebende Bank mittels Optionsgeschäften am Terminmarkt abgebildet. Das Profil diese Konstellation wird dann auf den Vertrag übertragen. Für das Zinscap wird eine Option gekauft, für die der Kreditnehmer im Fall von Zinssätzen oberhalb des Cap-Levels eine Ausgleichszahlung erhält. Bei einem Zinsfloor verkauft der Kreditnehmer eine Option und muss an die Bank eine Ausgleichszahlung leisten, wenn der Zinssatz unter den Floor-Level fällt. Für die Übernahme dieses Risikos erhält der Kreditnehmer eine Prämie.

Sondertilgung und Kündigung

Der variable Teil des Darlehens ist jederzeit mit einer Frist von 3 bis 6 Monaten kündbar. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Auch eine teilweise Rückzahlung ist unter Wahrung der genannten Frist problemlos möglich. Diese Flexibilität ist einer der Hauptgründe für die Nutzung des variablen Finanzierungsbestandteils.

Für den festverzinslichen Teil der Finanzierung gelten andere Regeln. Der Kredit kann bis zum Ablauf der ersten Zinsbindung grundsätzlich gar nicht gekündigt werden. Erst nach Ablauf von 10 Jahren ist eine Kündigung gesetzlich möglich – dann auch ohne Entschädigung und unabhängig davon, ob die Zinsbindung noch länger läuft.

Eine Kündigung vor Ablauf von 10 Jahren oder der Zinsbindungsfrist muss entweder aus berechtigtem Interesse erfolgen oder von der Bank genehmigt werden. Eine Kündigung aus berechtigtem Interesse liegt im Wesentlichen vor, wenn  die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie verkauft wird oder die Bank eine Aufstockung des Kredits ablehnt, die zum Beispiel zu Modernisierungs- oder Sanierungszwecken beantragt wurde.

Bei einer Kündigung aus berechtigtem Interesse fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Für deren Bemessung gelten allerdings bestimmte Regeln. So muss die Bank zum Beispiel von einer kostenlosen Kündigung nach Ablauf von 10 Jahren ausgehen und mit dem Zinssatz für Pfandbriefe statt dem öffentlicher Anleihen rechnen.

Stimmt die Bank einer Kündigung ohne berechtigtes Interesse zu, kann sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach billigem Ermessen festlegen.

Neben den gesetzlichen Bestimmungen können Sondertilgungen auch vertraglich vereinbart werden. Bei teilvariablen Darlehen ist das jedoch selten der Fall, weil die gewünschte Flexibilität bereits durch den variablen Teil des Kredits sichergestellt ist.

Verwendungszweck

Teilvariable Darlehen können zur Finanzierung von Bau- und Erwerbsvorhaben, zu Modernisierungs- und Sanierungszwecken sowie zur Ablöse bestehender Immobilienkredite genutzt werden.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Teilvariable Darlehen bieten gegenüber Darlehen mit vollständiger Zinsabsicherung mehrere Vorteile. Der variable Teil des Kredits  ermöglicht die Partizipation an einem sinkenden Zinsniveau und reduziert damit das Risiko, den Kredit zu einem sehr ungünstigen Zeitpunkt abzuschließen. Der nicht festgeschriebene Teil kann zudem jederzeit ganz oder teilweise gekündigt werden. Kreditnehmer sichern sich dadurch das Recht zu Sonderzahlungen, ohne dass dies mit einem Kostenaufschlag bezahlt werden muss wie bei einem Kredit mit vollständiger Zinsbindung. Gegenüber vollständig  variabel verzinsten Darlehen ist zugleich das Zinsänderungsrisiko deutlich geringer.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Das Zinsänderungsrisiko wird anders als bei festverzinslichen Darlehen nicht gänzlich eliminiert. Das Kostenrisiko ist umso größer, je höher der Anteil des variablen Darlehens an der Gesamtfinanzierung ist. Zugleich ist die Flexibilität geringer als bei rein variabel verzinslichen Krediten, weil der gebundene Teil des Darlehens nicht bzw. nur unter bestimmten Bedingungen und zu hohen Kosten gekündigt werden kann.

Wann eignet sich ein teilvariables Darlehen?

Teilvariable Darlehen eignen sich für Kreditnehmer, die das Zinsänderungsrisiko zu einem erheblichen Teil eliminieren und sich zugleich die Möglichkeit zu flexiblen und kostenlosen Sonderzahlungen sichern möchten. Das verbleibende Zinsänderungsrisiko sollte tragbar sein. Besonders gut eignen sich teilvariable Darlehen, wenn mit zusätzlichen Mitteln zu rechnen ist, der Zeitpunkt des Zuflusses aber nicht feststeht. Beispiele dafür sind zu erwartende Erbschaften und Schenkungen sowie  künftige Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien oder Aktien.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Teilvariable Darlehen bestehen aus zwei Krediten, die unabhängig voneinander aufgenommen werden können. Übersteigt der Beleihungsauslauf beider Kredite zusammen nicht 60 Prozent, ist eine Aufnahme bei verschiedenen Banken häufig sinnvoll. Der festverzinsliche Teil kann auch über einen Kredit von öffentlichen Förderbanken, wie zum Beispiel der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, abgedeckt werden.

Beim Festzinsdarlehen sollten Kreditnehmer vor allem auf den Effektivzins achten. Auf optionale Sonderzahlungen sollte verzichtet werden, da die flexible Komponente über das variable Darlehen abgedeckt wird. Dieses wiederum sollte eine transparente Zinsanpassungsklausel und einen möglichst geringen Aufschlag auf den Referenzzinssatz bieten.

Teilvariables Darlehen beantragen

Der Kreditantrag erfordert die bei Immobilienfinanzierungen üblichen Formalien inklusive Grundbucheintrag, Risikoprüfung und dem Abschluss der obligatorischen Versicherungen.

Wenn Sie sich für ein teilvariables Darlehen zum Zweck einer Immobilienfinanzierung interessieren, können Sie sich über das nachfolgende Formular ein kostenloses und unverbindliches Angebot erstellen lassen: