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Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen wird für den ausbezahlten Kreditbetrag ein linearer Tilgungsverlauf vereinbart. Zusätzlich zur Tilgung zahlt der Kreditnehmer die Zinsen auf den jeweils offenen Kreditbetrag. Die Zinskosten sinken dabei ceteris paribus kontinuierlich mit dem valutierenden Saldo.

Während die sinkenden Zinsen bei einem Annuitätendarlehen zu einer kongruenten Erhöhung der Tilgung genutzt werden, sinkt bei einem Tilgungsverlauf die Höhe der laufenden Zahlungen im Zeitverlauf. Tilgungsdarlehen können grundsätzlich zu jedem Zweck eingesetzt werden. Häufig finden sie im Bereich der Immobilienfinanzierung Anwendung. Ausschließlich um Darlehen mit diesem Zweck soll es an dieser Stelle gehen.

Laufzeiten

Die Laufzeit ergibt sich aus dem Quotienten von Darlehensbetrag und Tilgungssatz. Bei einem Nettokreditbetrag in Höhe von 100.000 Euro und einer jährlichen Tilgung in Höhe von 5 Prozent beträgt die Laufzeit 20 Jahre. Marktübliche Laufzeiten für Tilgungsdarlehen erstrecken sich über 10 bis 30 Jahre.

Kreditsummen

Da Tilgungsdarlehen in Deutschland vorwiegend zur Immobilienfinanzierung genutzt werden, sind Kreditsummen von ca. 20.000 bis hin zu 1 Million Euro üblich. Eine festgelegte Obergrenze gibt es nicht, weil die Darlehen mit der finanzierten bzw. einer anderen Immobilie besichert werden und das Ausfallrisiko der Banken gering ist.

Gebühren

Bei Tilgungsdarlehen kann eine Bearbeitungsgebühr anfallen. Marktüblich sind 1 bis 3 Prozent des Nettokreditbetrages. Es verlangen jedoch bei Weitem nicht alle Banken eine Gebühr. Fällt eine solche an, kann sie entweder dem Kreditbetrag zugeschlagen und mitfinanziert  oder in Form eines Damnums einbehalten werden. Wird die Gebühr mitfinanziert, erhöht die bei einem festen Tilgungssatz die laufenden Raten. Bei einer Auszahlung unter 100 Prozent reduziert sich dementsprechend der verfügbare Kreditbetrag, was bei den Planungen berücksichtigt werden muss.

Verzinsung

Die Finanzierungskosten von Tilgungsdarlehen liegen ceteris paribus insgesamt unter denen eines Annuitätendarlehens. Das liegt an der geringeren durchschnittlichen Ausleihdauer. Kreditnehmer müssen im Gegenzug zu Beginn der Tilgungsphase deutlich höhere Lasten tragen als bei einem Kredit mit annuitätischer Tilgung.

Die Höhe des Zinssatzes richtet sich nach dem Beleihungsauslauf und dem allgemeinen Zinsniveau M Kapitalmarkt. Bei Darlehen mit Zinsbindung ist bis zum Ablauf dieser entsprechend nur das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme relevant. Wie auch bei anderen Kreditvarianten erheben Banken ab einem Beleihungsauslauf in Höhe von 60 Prozent (das entspricht etwa 54 Prozent des Verkehrswertes) Zuschläge auf den Zinssatz.

Charakteristisch für Tilgungsdarlehen sind die im Zeitverlauf sinkenden Zinskosten. Mit jeder geleisteten Rate sinkt der valutierende Kreditbetrag, was bei konstanten Zinsen zu rückläufigen Zinszahlungen führt. Der Unterschied zu einem Annuitätendarlehen besteht darin, dass die Reduktion der Zinskosten nicht zu einer äquivalenten Erhöhung der Tilgungsleistung genutzt wird. Die bleibt über die gesamte Laufzeit hinweg konstant, so dass die Belastungen durch den Kapitaldienst insgesamt rückläufig sind (Ausnahme: Die Zinsen sind variable und steigen frühzeitig stark an).

Sicherheiten

Als Sicherheit dient auch bei Tilgungsdarlehen die finanzierte Immobilie. Die Bank sichert sich durch einen Eintrag ins Grundbuch das Zugriffsrecht auf das Objekt für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Zinsbindung

Tilgungsdarlehen können mit einer Zinsbindung ausgestattet oder variabel verzinst sein. Dass sich der valutierende Kreditbetrag im Zeitverlauf verringert, stellt kein Hindernis dar und ist auch bei Annuitätendarlehen der Fall. Wird eine Zinsbindung vereinbart, kann diese entweder für einen bestimmten Teilzeitraum der Finanzierung oder für die gesamte Laufzeit gelten.

Hier gilt es zu berücksichtigen, dass der valutierende Kreditbetrag sehr rasch sinkt und das finanzielle Risiko bei einer späteren variablen Verzinsung dementsprechend geringer ist. Umgekehrt wirkt sich eine Zinserhöhung bei einer variablen Verzinsung zu Beginn des Tilgungszeitraumes möglicherweise gravierender  aus als bei Darlehen mit annuitätischer Tilgung, weil die Belastung aus dem Kapitaldienst anfangs ohnehin sehr hoch ist.

Sondertilgung und Kündigung

Bei variabel verzinsten Krediten sind Sonderzahlungen ebenso wie eine vollständige Rückzahlung jederzeit mit einer Frist von maximal sechs Monaten möglich. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.

Anders bei Krediten mit Zinsfestschreibung. Hier sind Sonderzahlungen grundsätzlich nur möglich, wenn dies entweder im Darlehensvertrag vereinbart wurde, der Kreditnehmer ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung nachweisen kann oder die Bank aus freien Stücken einer Kündigung zustimmt.

Räumt der Darlehensvertrag dem Kreditnehmer das Recht zu Sonderzahlungen ein, legt er auch fest, ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Ohne vertragliche Grundlage ist eine Kündigung erstmals nach 10 Jahren kostenfrei möglich. Das legt das Gesetz fest.

Wird der Kredit vorher  aus berechtigtem Interesse gekündigt, muss die Bank der Kündigung zustimmen. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie veräußert wird oder die Bank einer Aufstockung des Kredits zur Finanzierung einer Sanierung oder Modernisierung nicht zustimmt. Für die Festlegung der Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Kündigung aus berechtigtem Interesse gelten Maßstäbe und Regeln, die von der Rechtsprechung festgelegt wurden.

Die Bank muss davon ausgehen, dass der Kreditnehmer nach Ablauf von 10 Jahren kostenfrei gekündigt hätte. Sie muss zudem unterstellen, dass alle vertraglich vereinbarten Möglichkeiten zu Sonderzahlungen in vollem Umfang genutzt worden wären. Darüber hinaus sind Banken verpflichtet, ihren Zinsschaden anhand der Zinssätze von Pfandbriefen (die in der Regel höher sind als die öffentlicher Anleihen) zu bemessen und eine Wiederanlage der Rückzahlung darin zugrunde zu legen.

 Bei einer Kündigung ohne berechtigtes Interesse und ohne vertragliche Grundlage kann die Bank die Höhe der Entschädigung nach billigem Ermessen festsetzen.

Verwendungszweck

Tilgungsdarlehen können zur Finanzierung eines Bau- oder Erwerbsvorhabens genutzt werden. Sie können darüber hinaus zu Modernisierungs- und Sanierungszwecken dienen. Auch Anschlussfinanzierungen sind mit Tilgungsdarlehen möglich. Bei Anschlussfinanzierungen entfällt häufig der Nachteil einer hohen anfänglichen Belastung, so dass sich Tilgungsdarlehen dazu besonders gut eignen.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Der Tilgungssatz bei einem Tilgungsdarlehen ist über die gesamte Laufzeit hinweg konstant. Anders als bei einem Annuitätendarlehen  besteht der Kapitaldienst zu Beginn der Rückzahlung deshalb nicht zum größten Teil aus Zinsen. Die tatsächliche Vermögensbildung verläuft deshalb zügiger.

Die Entschuldung geht insgesamt schneller von Statten, so dass die Finanzierungskosten niedriger sind. Vorteilhaft ist auch die im Zeitverlauf sinkende Belastung durch die sukzessive Verringerung der Zinszahlungen. Dadurch werden frühzeitig Freiräume geschaffen, die zu anderen Zwecken genutzt werden können.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Die Belastung durch den Kapitaldienst ist zu Beginn  der Rückzahlung höher als bei Annuitätendarlehen. Besonders junge Familien und andere angehende Eigentümer mit knappem Budget leiden darunter. Eine spätere Streckung der Tilgung ist teuer. In  vielen Fällen ist die Finanzierung über ein Tilgungsdarlehen deshalb gar nicht möglich bzw. nicht empfehlenswert.

Steuerliche Besonderheiten

Die Zinsen für Immobilienkredite können als Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden, wenn die finanzierte Immobilie nicht selbst genutzt wird. Bei einem Tilgungsdarlehen (mit Zinsbindung) sind die Zinszahlungen vor allem im Frühstadium der Rückzahlung sehr hoch. Das verbessert die Planbarkeit der Steuervorteils, weil die Abzugsmöglichkeiten nicht allzu weit entfernt liegen.

Wann eignet sich ein Tilgungsdarlehen?

Ein Tilgungsdarlehen eignet sich für Kreditnehmer, die mit der anfänglich höheren Last kein Problem haben und rasch tatsächliche Tilgungsleistungen erbringen möchten. Sinnvoll sind Tilgungsdarlehen zum Beispiel bei Anschlussfinanzierungen und bei Finanzierungen von nicht zur Selbstnutzung bestimmter Immobilien, wenn zugleich einige Jahre später das Einkommen deutlich sinkt.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Banken und Vermittler bieten Tilgungsdarlehen vergleichsweise selten an – bei  einem Großteil der Akteure auf dem deutschen Markt sind sie nur auf Anfrage erhältlich. Kreditnehmer sollten sich auf keinen Fall mit Extra-Kosten unter dem Hinweis auf den seltenen Einsatz von Tilgungsdarlehen zufrieden geben. Es gibt keinen Grund, warum der Zinssatz oder die Zinsbindung höher sein sollten als bei einem Annuitätendarlehen ohne Restschuld. Aufgrund der rascheren Anfangstilgung müsste der Zinssatz sogar niedriger sein.

Tilgungsdarlehen beantragen

Beim Antrag sind die bei Immobilienkrediten üblichen Formalitäten wie Grundbucheintrag, Gebäudeversicherung etc. zu erwarten.