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Variabel verzinstes Darlehen

Darlehen mit variablem Zinssatz

Darlehen mit variablen Zinsen kommen bei Immobilienfinanzierungen zur Anwendung und sind hier eine Alternative zu Krediten mit Zinsfestschreibung. Anders als bei diesen wird der Zinssatz bei variablen Darlehen nicht fixiert, sondern an einen Geldmarktzinssatz gekoppelt. Die Zinsen können so im Zeitverlauf steigen oder fallen.

Dem Risiko steigender Zinsen steht die Chance fallender Zinsen gegenüber. Kreditnehmer profitieren bei variablen Darlehen von sehr viel mehr Flexibilität, weil die Kredite mit kurzer Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden können. In vielen  Fällen eignen sich variable Darlehen deshalb zumindest als einer von mehreren Bestandteilen der Baufinanzierung.

Laufzeiten

Darlehen mit variablen Zinsen sind in der Regel unbefristet. Wird im Darlehensvertrag eine Zinsobergrenze (Zinscap) vereinbart, gilt diese allerdings nur für einen bestimmten Zeitraum. Marktüblich sind hier 3 bis 15 Jahre. Dieser Zeitraum gilt auch für Darlehen mit (zusätzlichem) Zins-Floor.
Eine Ausnahme bilden Darlehen mit fester Tilgungsvereinbarung: Hier ergibt sich die Laufzeit aus der Division der Kreditschuld durch den Prozentsatz, der monatlich bzw. jährlich getilgt wird.

Kreditsummen

Da variabel verzinste Darlehen grundpfandrechtlich besichert werden, richtet sich die Kreditsumme nach dem Volumen der Finanzierung. Eine fixe Obergrenze gibt es nicht. Aufgrund des erforderlichen Grundbucheintrags und der damit verbundenen (Stück-)Kosten sind Kreditsummen unterhalb von ca. 10.000 bis 20.000 Euro nicht sinnvoll. Im Schnitt liegt die ausgereichte Nettokreditsumme unter der von Krediten mit Zinsbindung, da variable Darlehen häufig nur einen Teil der Finanzierung abdecken.

Gebühren

Bei fast allen variablen Darlehen fallen Bearbeitungsgebühren an. Das ist auch auf die flexiblen Kündigungsmöglichkeiten zurückzuführen: Banken sichern sich mit der anfänglich fälligen Gebühr Einnahmen. Marktüblich sind Gebühren in Höhe von 1-3 Prozent des Nettokreditbetrages. Es gibt allerdings auch Banken und Vermittler, die auf eine Bearbeitungsgebühr verzichten.

Die Bearbeitungsgebühr muss in den Effektivzins mit eingerechnet werden. Banken unterstellen dabei zumeist eine recht lange (fiktive) Laufzeit. Dadurch erscheint der Effektivzins niedriger, als er es bei einer früheren Kündigung tatsächlich ist.

Kontoführungsgebühren sind möglich, aber selten. Einige Banken verlangen auch Gebühren für die Schätzung des Immobilienwertes. Diese sind gemäß der geltenden Rechtsprechung jedoch nicht zulässig.

Verzinsung

Der Zinssatz von variablen Darlehen leitet sich aus einem Referenzzinssatz ab. Dabei handelt es sich zumeist um den 3-Monats-Euribor oder den Leitzins der Europäischen Zentralbank. Beide Zinssätze können jederzeit der Tagespresse entnommen werden. Es handelt sich dabei um Geldmarktzinsen, die sich sehr kurzfristig verändern können. Der Kreditzins setzt sich aus dem Referenzzinssatz und einem Aufschlag darauf zusammen. Marktüblich sind Margen von 1 bis 2 Prozentpunkten. Die Zinsanpassung erfolgt alle drei oder sechs Monate zu einem im Vertrag festgelegten Termin.

Der EURIBOR-Zinssatz ist der Zinssatz für Termingeldleihen auf dem europäischen Interbankenmarkt. Er wird täglich neu als Durchschnittswert aus den Meldungen der Angebotssätze von 43 europäischen Banken ermittelt. Der Zinssatz wird für verschiedene Laufzeiten von 1 Woche bis hin zu 12 Monaten ermittelt und veröffentlicht. Für variable Immobiliendarlehen spielt vor allem der 3-Monats-Euribor eine wichtige Rolle. In einigen Verträgen dient auch der 6-Monats-Euribor als Referenzzinssatz.

Zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme liegt der Zinssatz variabel verzinster Darlehen signifikant unter dem von Krediten mit Zinsbindung. Deshalb sind variable Darlehen immer günstiger, wenn das Zinsniveau stagniert oder sinkt. Sie sind auch dann günstiger als Kredite mit Zinsfestschreibung, wenn die Zinsen entweder nur in begrenztem Umfang oder nach längerer Zeit ansteigen.

Tilgung

Für die Tilgung stehen im Wesentlichen zwei Varianten zur Auswahl. Zum einen können Bank und Kreditnehmer eine feste monatliche oder vierteljährliche Rate vereinbaren. Diese besteht dann aus Zins und Tilgung. Sinkt der Zinssatz des Darlehens, bleibt die Rate dennoch konstant, weil im Gegenzug der Tilgungsanteil an der Rate steigt. Umgekehrt führt ein steigender Kreditzins dazu, dass der Tilgungsanteil an der Rate sinkt und ein größerer Anteil auf die Zinsen entfällt.

Bei dieser Variante wird in der Regel eine Mindesttilgung vereinbart. Steigt der Zinssatz stark an, sinkt die eigentliche Tilgungsleistung auf null bzw. theoretisch sogar darunter. Damit dies nicht eintritt, wird eine Mindesttilgungsleistung vereinbart – bei steigenden Zinsen führt dies ggf. zu einer Anpassung der Monatsrate.

Zum anderen kann auch eine feste monatliche Tilgungsrate vereinbart werden. Zusätzlich zur Tilgung werden die jeweils anfallenden Zinsen entrichtet. Änderungen im Zinssatz führen dann zu einer höheren oder niedrigeren Gesamtbelastung, wirken sich aber nicht auf die eigentliche Tilgungsleistung aus.

Sicherheiten

Als Sicherheit dient ein Grundbucheintrag an erster Rangstelle. Übersteigt der Beleihungsauslauf 60 Prozent, verlangt die Bank Risikozuschläge. Bei variablen Darlehen wird im Rahmen der Risikoprüfung untersucht, ob der Kreditnehmer auch im Fall steigender Zinsen zur Leistung des Kapitaldienstes in der Lage ist. Die Bonitätsprüfung ist deshalb geringfügig  strenger bzw. umfangreicher als bei Darlehen mit Zinsbindung.

Zinscap und Zinsfloor

Variable Darlehen verzichten auf eine Zinsbindung. Dennoch können sich Kreditnehmer bei einigen Varianten gegen das Risiko stark steigender Zinsen absichern.

Ein Zinscap begrenzt den Darlehenszinssatz auf einen bestimmten Höchstwert. Der Kreditzins kann dann unabhängig von der tatsächlichen Zinsentwicklung nicht über das Niveau des Zinscaps hinaus ansteigen. Für die garantierte Zinsobergrenze müssen Kreditnehmer einen Aufschlag auf den Kreditzins zahlen.

Ein Zinsfloor begrenzt den Darlehenszins auf einen bestimmten Mindestwert. Der Kreditzins fällt unabhängig von der tatsächlichen Marktentwicklung nicht unter das Niveau des Zinsfloors. Kreditnehmer erhalten für den Zinsfloor eine Prämie, die die Finanzierungskosten senkt. Die Prämie wird in der Regel dazu benutzt, die Kosten eines gleichzeitig abgeschlossenen Zinscaps (teilweise) zu finanzieren. Der kombinierte Einsatz von Zinsfloor und Zinscap wird als Zinscollar bezeichnet.

Die Zinsgrenzen  werden von der Bank durch Optionsgeschäfte dargestellt. Bei einem Zinscap wird eine Option gekauft, für die eine Prämie bezahlt werden muss. Als Gegenleistung erhält der Inhaber der Option Ausgleichszahlungen, wenn der Zinssatz über das vereinbarte Niveau hinaus ansteigt. Die Ausgleichszahlungen decken den Anstieg des Zinssatzes über das Zinscap vollständig ab.

Bei einem Zinsfloor wird eine Option verkauft. Der Verkäufer der Option erhält dafür eine Prämie, die die Kosten des Zinscaps ganz oder teilweise deckt. Sinkt der Zinssatz unter das vereinbarte Niveau, muss der Verkäufer Zahlungen leisten, so dass sinkende Zinsen unterhalb des Zinsfloors die Finanzierungskosten nicht reduzieren.

Sondertilgung und Kündigung

Darlehen mit variabler Verzinsung können jederzeit mit einer Frist von der bis sechs Monaten gekündigt werden. Die Bank darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sondertilgungen sind deshalb ebenso jederzeit kostenfrei möglich wie eine vollständige vorzeitige Rückzahlung.

Verwendungszweck

Wie alle Immobilienkredite sind auch Darlehen mit variabler Verzinsung an den Bau oder Erwerb einer Immobilie sowie Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen gebunden. Auch Umschuldungen bestehender Immobilienkredite können mit den Darlehen vorgenommen werden.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Die Zinssätze von Darlehen mit variabler Verzinsung sind günstiger als die von Krediten mit Zinsbindung. Für letztere muss ein beträchtlicher Aufschlag gezahlt werden, der bei variablen Darlehen entfällt.

Der Verzicht auf eine Zinsbindung ermöglicht es darüber hinaus, von sinkenden Zinsen zu profitieren. Das ist besonders vorteilhaft, wenn das Zinsniveau gemessen am historischen Durchschnitt hoch ist und schlechte Konditionen nicht für einen langen Zeitraum fixiert werden sollen. Auch zu einem späteren Zeitpunkt lässt sich noch eine Zinsbindung vereinbaren.

Ein weiterer großer Vorteil variabel verzinslicher Darlehen gegenüber Darlehen mit Zinsbindung besteht in der sehr viel größeren Flexibilität: Sondertilgungen sind ebenso mit kurzer Kündigungsfrist und ohne Entschädigung möglich wie eine vollständige vorzeitige Rückzahlung.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Der größte Nachteil einer variablen Verzinsung ist das Zinsänderungsrisiko, dass Kreditnehmer zwangsläufig tragen müssen. Steigen die Zinsen am Geldmarkt an, verteuert sich die Finanzierung möglicherweise beträchtlich.

Kreditnehmer sollten in diesem Zusammenhang berücksichtigen, dass sich die Zinssätze am Geldmarkt sehr schnell ändern können und dass die Änderungen drastischer ausfallen können als bei den langfristigen Zinsen.

Der Vorteil der flexiblen Kündigungsmöglichkeit wird bei den Angeboten mancher Banken durch eine hohe anfängliche Bearbeitungsgebühr deutlich geschmälert. Die Gebühr wird im Fall einer Kündigung nicht zurückerstattet.

Wann eignet sich ein Darlehen mit variablen Zinsen?

Darlehen mit variablen Zinsen eignen sich für Kreditnehmer, die von einem sinkenden Zinsniveau ausgehen und die bei der Kreditaufnahme geltenden Zinssätze nicht für einen langen Zeitraum fixieren möchten. Variable Kredite eignen sich darüber hinaus in vielen Fällen als Beimischung zu einem festverzinslichen Darlehen. Das ist etwa der Fall, wenn hohe (kostenlose) Sondertilgungsrechte erwünscht sind oder eine Zwischenfinanzierung für ein bald zuteilungsreifes Bauspardarlehen benötigt wird.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Beim Vergleich verschiedener Angebote sind neben dem Zinsaufschlag auf den Referenzzinsatz vor allem die anfängliche Bearbeitungsgebühr und die Zinsanpassungsklausel wichtig.

Die Anpassungsklausel sollte so transparent und unmissverständlich wie möglich sein. Betrachtungszeiträume, Stichtage und Anpassungstermine sollten  weder für Zinssenkungen noch für Zinserhöhungen Interpretationsspielraum bieten. Die Bearbeitungsgebühr sollte so gering wie möglich ausfallen.

Vom Effektivzins sollten sich Kreditnehmer beim Darlehensvergleich nicht blenden lassen: Durch die Unterstellung einer langen Laufzeit kann der Effektivzinssatz erheblich variieren.

Darlehen mit variablem Zinssatz beantragen

Der Antrag wird bei einer Bank oder einem Vermittler gestellt und erfordert die bei Immobilienkrediten üblichen Formalitäten und Sicherheiten.