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Versicherungsdarlehen

Versicherungsdarlehen sind endfällige Immobilienkredite, die mit der Ablaufleistung einer Kapitallebensversicherung getilgt werden. Für den Kredit selbst zahlen Darlehensnehmer während der Laufzeit lediglich die anfallenden Zinsen. Zusätzlich wird in die Lebensversicherung einbezahlt, die als Sicherheit an die Bank abgetreten wird.

Die Motivation bei einem Versicherungsdarlehen besteht in der Chance, mit den Einzahlungen in den Versicherungsvertrag eine Rendite zu erwirtschaften, die den Kreditzins übersteigt. Gelingt dies, können die effektiven Finanzierungskosten reduziert werden. Zudem sind steuerliche Vorteile möglich, wenn die finanzierte Immobilie vermietet wird.

Laufzeiten

Die Laufzeit der Lebensversicherung sollte mindestens 12 Jahre betragen, da ansonsten steuerliche Vorteile aus dem Versicherungsvertrag nicht genutzt werden können. Ausgehend davon, dass bereits vor der Kreditaufnahme mit den Einzahlungen in den Versicherungsvertrag begonnen wird, sind Laufzeiten ab 10 Jahren üblich. Auch längere Laufzeiten über 20 Jahre sind am Markt erhältlich.

Kreditsummen

Bei kleineren Kreditsummen schlagen nicht nur die Kosten für die Eintragung der Grundschuld überproportional zu Buche, sondern auch Stückkosten des Versicherungsvertrages. Deshalb sollte die Kreditsumme einen Wert von ca. 30.000 Euro nicht unterschreiten.  Nach oben hin sind praktisch keine Grenzen gesetzt. Da der Kredit nicht nur mit dem Versicherungsvertrag, sondern auch durch einen Grundbucheintrag abgesichert wird sind sechs- und siebenstellige Kreditbeträge möglich.

Gebühren

Ein Versicherungsdarlehen besteht aus zwei Verträgen: Einen Darlehensvertrag und einem Versicherungsvertrag. Für beide Verträge können Gebühren anfallen. Beim Kredit kann eine Bearbeitungsgebühr fällig werden. Möglich sind zudem Kontoführungsgebühren und Kosten für ein Wertgutachten. Viele Banken verzichten aber auf solche Entgelte.

Beim Abschluss des Versicherungsvertrages wird das Vertragskonto einmalig mit einem bestimmten Prozentsatz (marktüblich sind 4 bis 6 Prozent) der vereinbarten Einzahlungen über die Gesamtlaufzeit belastet. Die Gebühr wird dann über einen Zeitraum von 5 Jahren mit den Einzahlungen verrechnet.

Zusätzlich wird von jeder Einzahlung ein bestimmet Prozentsatz (gängig sind 4 bis 8 Prozent) einbehalten. Mit diesen Gebühren werden die Abschluss- und Verwaltungskosten abgegolten. Der Versicherer erhebt zudem Verwaltungskosten, die die Erträge mindern.

Verzinsung

Die Höhe des Kreditzinssatzes von Versicherungsdarlehen hängt vom Beleihungsauslauf sowie vom Zinsniveau am Kapitalmarkt ab. Die Rendite der Lebensversicherung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Neben der Garantieverzinsung (für Verträge ab 2012 beträgt diese 1,75 Prozent) erhalten Sparer eine laufende Überschussbeteiligung sowie einen Schlussbonus. Die Höhe der nicht garantierten Rendite-Bestandteile hängt maßgeblich vom Ergebnis des Versicherers am Kapitalmarkt ab. Von den Erträgen müssen die Kosten abgezogen werden, um die Nettorendite der Police zu ermitteln.

Die Ermittlung des gemeinsamen Effektivzinssatzes für die Kombination aus Kredit und Police ist schwierig, weil die Erträge des Versicherungsvertrages ungewiss sind. Bei der Kalkulation sollte von der garantierten Rendite ohne Überschussbeteiligung ausgegangen werden. Die Differenz zwischen dem garantierten Vertragsguthaben zum Laufzeitende und den geleisteten Einzahlungen entspricht den Erträgen nach Kosten.

Da diese Erträge bei einer direkten Tilgung des Kredits nicht erwirtschaftet worden wären, müssen sie kalkulatorisch von den Gesamtkosten des Kredits abgezogen werden. Die Kreditkosten selbst sind umgekehrt höher als bei einem Annuitätendarlehen, weil die gesamte Kreditsaldo bis zur Fälligkeit valutiert. Von dieser Gegenüberstellung ausgehend können die Netto-Kosten aus beiden Verträgen  ermittelt werden. Geteilt durch die Anzahl der Laufzeit-Jahre geben sie einen groben Näherungswert für den Effektivzins.

Sicherheiten

Versicherungsdarlehen werden durch einen Eintrag im Grundbuch besichert wie andere Immobilienkredite auch. Zusätzlich tritt der Kreditnehmer die Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag an die Bank ab. Er verpflichtet sich zudem per Vertrag, die vereinbarten Einzahlungen in den Vertrag auch vorzunehmen.

Zinsbindung

Der endfällige Kredit muss nicht zwingend mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet werden. Auch eine variable Verzinsung mit Anbindung an einen Referenzzinsatz ist möglich. Sinnvoll ist das aber nicht, weil die Renditeentwicklung der Lebensversicherung in positivem Zusammenhang mit der Entwicklung der Zinsen steht: Steigen die Zinsen für den Kredit, wirft auch die Versicherung mehr ab. Da zwischen Soll-  und Habenzins eine Differenz zulasten des Kreditnehmers existiert, führt diese Variante nicht zum Erfolg. Sinnvoll sind Versicherungsdarlehen, wenn sie in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen werden und der Kreditzins durch eine Zinsbindung fixiert wird. Sinnvoll sind dann Zinsbindungen ab 10 Jahren.

Sonderzahlung und Kündigung

Eine vorzeitige Kündigung  bei Krediten mit Zinsfestschreibung grundsätzlich erst nach Ablauf von 10 Jahren kostenfrei möglich. Auch zuvor können Kreditnehmer das Darlehen zurückzahlen, wenn sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Die Bank darf dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Einer  Kündigung ohne berechtigtes Interesse muss die Bank nicht zustimmen. Stimmt sie zu, kann sie eine Entschädigung nach billigem Ermessen festsetzen.

Eine vorzeitige Kündigung des Versicherungsvertrages ist mit Verlusten verbunden. Besonders in den ersten Jahren der Vertragslaufzeit entfällt ein beträchtlicher Teil der Einzahlungen auf die Kosten. Versicherungsnehmer erhalten deshalb einen Rückkaufswert, der deutlich unter der Summe ihrer Einzahlungen liegen kann.

Sonderzahlungen sind bezogen auf den Kredit in der Regel nicht bzw. ebenfalls nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Kreditnehmer können freie Gelder aber per Einmalzahlung in den Versicherungsvertrag einzahlen und danach die laufenden Einzahlungen verringern.

Verwendungszweck

Für Versicherungsdarlehen gilt wegen der grundpfandrechtlichen Besicherung eine strikte Zweckbindung mit Nachweispflicht. Die Kredite können in diesem Rahmen für Bau- und Erwerbsvorhaben sowie zu Modernisierungen und Sanierungen eingesetzt werden. Aufgrund der steuerlichen Rahmenbedingungen werden Versicherungsdarlehen vor allem in nicht selbstgenutzte Immobilien investiert.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungen

Versicherungsdarlehen bieten bei einer günstigen Kapitalmarktentwicklung die Chance auf eine Reduzierung der effektiven Finanzierungskosten. Das wird erreicht, wenn der Kredit während einer Niedrigzinsphase abgeschlossen und mit einer Zinsbindung ausgestattet wird und danach das Zinsniveau am Kapitalmarkt deutlich ansteigt und zu entsprechend hohen Renditen im Versicherungsvertrag führt. Ein weiterer Vorteil besteht im inkludierten Todesfallschutz, der die Angehörigen des Kreditnehmers im Fall der Fälle schützt.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Versicherungsdarlehen sind für Kreditnehmer eine teure Angelegenheit. Sie tragen nicht nur die Kosten des Kredits, für den aufgrund der ausbleibenden Tilgung bis zur Fälligkeit Zinsen für den Gesamtbetrag fällig werden. Zusätzlich fallen auch hohe Kosten für den Versicherungsvertrag an. Die schlagen besonders stark zu Buche, wenn die Versicherung vorzeitig gekündigt wird.

Steuerliche Besonderheiten

Versicherungsdarlehen können bei der Finanzierung von nicht selbstgenutzten Immobilien steuerliche Vorteile bieten. Durch die endfällige Tilgung können während der Laufzeit höhere Zinskosten steuerlich geltend gemacht werden. Das lohnt sich vor allem bei einem hohen  Grenzsteuersatz.

Der Ertragsanteil der Lebensversicherung wird nur zur Hälfte mit dem persönlichen Steuersatz besteuert, wenn der Vertrag mindestens 12 Jahre gelaufen ist und der Versicherungsnehmer bei der Auszahlung das 60. Lebensjahr vollendet hat. Bei der Auszahlung werden zwar zunächst 25 Prozent Abgeltungsteuer (zzgl. Solidaritäts-Zuschlag und ggf. Kirchensteuer) fällig. Die Steuer kann aber auf die abschließend vom Finanzamt ermittelte Steuerlast angerechnet werden.

Wann eignet sich ein Versicherungsdarlehen?

Damit sich ein Versicherungsdarlehen eignet, müssen zwingend mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Erstens sollte die finanzierte Immobilie nicht zur Selbstnutzung durch den Eigentümer dienen. Zweitens sollte der Grenzsteuersatz des Kreditnehmers hoch sein und jenseits von 40 Prozent liegen. Drittens sollte der Kredit während einer Niedrigzinsphase abgeschlossen und mit einer langfristigen Zinsbindung ausgestattet werden, weil nur dann von günstigen Entwicklungen am Kapitalmarkt profitiert werden kann.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Da es sich um zwei Verträge (Kredit und Versicherung) handelt, sollten auch beide Komponenten so günstig wie möglich sein. Der Effektivzins des Kredits sollte niedrig sein. Das gilt auch für die Kosten der Lebensversicherung. Die Kosten verschiedener Verträge lassen sich am besten anhand der garantierten Ablaufleistung vergleichen: Je höher sie ist, desto niedriger sind die Kosten.

Versicherungsdarlehen beantragen

Kredit und Versicherung müssen nicht beim selben Anbieter beantragt werden – die Kombination von Produkten unterschiedlicher Adressen ist mit etwas Abstimmungsaufwand möglich.

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