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Volltilgerdarlehen

Volltilgerdarlehen sind Immobilienkredite, die innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist vollständig getilgt werden. Die Tilgung erfolgt annuitätisch wie bei anderen Immobilienkrediten mit Zinsbindung auch. Anstatt eines anfänglichen Tilgungssatzes wird jedoch eine Laufzeit vorgegeben, aus der sich die Höhe der Annuität für die Tilgung der Kreditsumme ohne verbleibende Restschuld ergibt.

Volltilgerdarlehen sind zinsgünstiger als Darlehen mit anfänglichem Tilgungssatz und Restschuld. Banken verfügen über mehr Planungssicherheit und geben die daraus resultierenden Vorteile bei der Refinanzierung an ihre Kunden teilweise weiter.  Die laufende Belastung durch den Kapitaldienst ist im Gegenzug deutlich höher als bei anderen Immobilienkrediten.

Um wie viel höher die Belastung ausfällt, wenn man sein Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig tilgt, können Sie hier für verschiedenste Darlehenssummen, Laufzeiten und Zinsbindungsfristen berechnen:


Laufzeiten

Marktübliche Laufzeiten für Volltilgerdarlehen erstrecken sich von 5 bis zu maximal 20 Jahren. Die Laufzeit ist der Ausgangspunkt für die Kalkulation: Ausgehend vom gewünschten Tilgungszeitraum ergibt sich die Höhe der Annuität.

Kreditsummen

Marktübliche Kreditbeträge reichen von ca. 20.000 bis hin in den siebenstelligen Euro-Bereich. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, da der Kredit mit der finanzierten Immobilie besichert wird. Kreditbeträge unterhalb von 20.000 Euro sind in der Regel unverhältnismäßig teuer, weil Kosten für Notar und Grundbucheintrag anfallen.

Gebühren

Es kann eine Bearbeitungsgebühr anfallen. Marktüblich sind 1-3 Prozent des Kreditbetrages. Bei vielen Banken und Vermittlern entfällt die Gebühr jedoch, was auch auf die Zinsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung zurückzuführen ist. Einige Banken verlangen  jährliche Kontoführungsgebühren in Höhe von 10 bis 80 Euro. Häufig werden auch Schätzkosten verlangt, obwohl diese, da sie im Interesse der Bank liegen, durch die Rechtsprechung als unzulässig eingestuft wurden.

Verzinsung

Die Zinsen von Volltilgerdarlehen sind signifikant günstiger als die von Annuitätendarlehen. Eine Untersuchung der Stiftung Warentest aus dem Jahr 2010 ergab, dass Zinsrabatte von bis zu 50 Basispunkten möglich sind. Die Untersuchung fiel dabei in eine Phase historisch niedriger Zinssätze am Markt für Hypothekendarlehen. Durchaus wahrscheinlich sind unter anderen Bedingungen deshalb größere Rabatte.

Die günstigsten Konditionen gelten regelmäßig nur für Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf von nicht mehr als 60 Prozent, was etwa 54 Prozent des Verkehrswertes entspricht. Bei einem größeren Fremdkapitalanteil bzw. einer höherrangigen Eintragung im Grundbuch fallen Zuschläge an, die dann für das gesamte Darlehen gelten.

Sicherheiten

Als Sicherheit dient die mit dem Volltilgerdarlehen finanzierte Immobilie bzw. ein anderes Objekt. Die Bank wird als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen und sichert sich dadurch die Verwertungsrechte am Objekt.

Zinsbindung

Der Zinssatz bei Volltilgerdarlehen wird bis zum Ende der Laufzeit und somit bis zur vollständigen Rückzahlung fixiert. Kreditnehmer tragen dadurch keinerlei Zinsänderungsrisiken und wissen vom ersten Tag an auf den Cent genau, wie viel die Immobilienfinanzierung kostet. Da am Ende der Laufzeit keine Restschuld mehr besteht, ist auch keine Anschlussfinanzierung erforderlich.

Sondertilgung und Kündigung

Sondertilgungen sind bei Volltilgerdarlehen grundsätzlich nicht möglich. Das gilt auch für eine vorzeitige Rückzahlung des gesamten Darlehens. Solche Optionen können im Vertrag vereinbart werden. Kreditnehmer müssen dann allerdings höhere Kosten in Form eines Aufschlags auf den Zinssatz in Kauf nehmen und bei der Wahrnehmung von Sonderzahlungsmöglichkeiten ggf. zusätzliche Gebühren und Entschädigungen entrichten.

Sofern im Darlehensvertrag nichts anderes vereinbart wurde, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Kreditnehmer können das Darlehen nach Ablauf von 10 Jahren nach der vollständigen Auszahlung erstmals kostenfrei kündigen und zurückzahlen.

Ansonsten ist eine Kündigung nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Kann der Kreditnehmer kein (im juristischen Sinne) berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen, darf die Bank die Höhe der Entschädigung nach billigem Ermessen festlegen. Ein  berechtigtes Interesse liegt vor, wenn die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie veräußert wird oder die Bank eine Aufstockung des Kredits zu Modernisierungs- oder Sanierungszwecken ablehnt. Im Fall einer Kündigung aus berechtigtem Interesse gelten für die Vorfälligkeitsentschädigung Regeln. Die Bank muss bei der Bemessung der Entschädigung dann u.a. von einer kostenfreien Kündigung nach 10 Jahren ausgehen und zudem den Zinssatz von Pfandbriefen als Rechnungsgrundlage benutzen.

Verwendungszweck

Volltilgerdarlehen können zum Bau oder Erwerb einer zur Selbstnutzung oder zur Vermietung an Dritte bestimmten Immobilie ebenso dienen wie zur Finanzierung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Darüber hinaus können die als Anschlussfinanzierung genutzt werden. Durch die grundpfandrechtliche Besicherung ist ein entsprechender Verwendungsnachweis obligatorisch.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Volltilgerdarlehen sind häufig signifikant günstiger als andere Annuitätendarlehen. Darüber hinaus bieten sie durch die vollständige Zinsbindung ein Höchstmaß an Sicherheit, weil anders als bei Krediten mit Restschuld auch nach dem Auslaufen der Zinsbindung kein Zinsrisiko besteht.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Volltilgerdarlehen sind unflexibel, weil  sie Sonderzahlungen und vorzeitige Rückzahlungen ausschließen. Werden solche Optionen vereinbart, zehren die Kosten dafür den Zinsvorteil auf. Kreditnehmer können nicht von sinkenden Zinsen profitieren und zahlen im ungünstigsten Fall während ihrer kompletten Immobilienfinanzierung einen hohen Zinssatz. Durch die vollständige Tilgung innerhalb der ersten Zinsbindung fällt die Annuität sehr hoch aus, so dass Kreditnehmer bei einer Erstfinanzierung über ein überdurchschnittliches Einkommen verfügen müssen.

Steuerliche Besonderheiten

Die Zinsen können steuerlich als Betriebsausgaben geltend gemacht werden, sofern mit dem Kredit nicht eine selbstgenutzte Immobilie finanziert wird. Bei selbstgenutzten Immobilien kommt eine steuerliche Förderung allenfalls im Rahmen der Riester-Förderung in Betracht. Dann können die Raten bis zu maximal 4200 Euro im Jahr steuerlich geltend gemacht werden.

Wann eignet sich ein Volltilgerdarlehen?

Volltilgerdarlehen eignen sich für Kreditnehmer mit hohem Einkommen, die in einer Phase günstiger Zinsen bauen oder kaufen und sich dabei bis zur vollständigen Tilgung einen niedrigen Zinssatz sichern möchten. Darüber hinaus eignen sich Darlehen ohne Restschuld für Anschlussfinanzierungen. Hier fällt die monatliche Rate moderater aus, weil ein erheblicher Teil der Schuld bereits getilgt ist.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Volltilgerdarlehen üben auf unerfahrene Kreditnehmer oft einen großen Reiz aus, weil sie ein Höchstmaß an Planbarkeit und Zinssicherheit und dazu noch einen Rabatt auf den Zinssatz bieten. Damit geht das Risiko einer finanziellen Selbstüberschätzung einher: Die hohe Belastung durch den Kapitaldienst bei Volltilgerdarlehen ist nur mit einem mindestens gehobenen Einkommen möglich und muss über einen langen Zeitraum bewältigt werden. Wird eine zu hohe Rate vereinbart, muss diese später neu aufgeteilt werden, was mit erheblichen Kosten verbunden sein kann.

Beim Vergleich verschiedener Angebote ist vor allem der Effektivzins wichtig. Bei Volltilgerdarlehen ist der effektive Jahreszins ganz besonders aussagekräftig, weil Manipulationen und Verzerrungen nicht möglich sind. Räumt eine Bank die Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen ein, ist dies grundsätzlich positiv. Es sollte jedoch hinterfragt werden, wie diese Option bezahlt wird und ob bei einem Verzicht nicht Vergünstigungen möglich sind.

Volltilgerdarlehen beantragen

Der Kreditantrag erfordert die bei Immobilienkrediten üblichen Formalitäten wie den Grundbucheintrag. Der Antrag kann bei Banken genauso gestellt werden wie bei Kreditvermittlern.

Wenn Sie sich für ein Volltilgerdarlehen zum Zweck einer Immobilienfinanzierung interessieren, können Sie sich über das nachfolgende Formular ein kostenloses und unverbindliches Angebot erstellen lassen: