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Wohn-Riester-Darlehen

Wohn-Riester-Darlehen sind Immobilienkredite, die mit der staatlichen Riester-Förderung kombiniert werden. Das Darlehen dient in dieser Hinsicht als Ersatz für einen Sparvertrag, der sonst Voraussetzung für die Förderung ist.

Wohn-Riester-Kredite sind in der Regel als Annuitätendarlehen konzipiert und werden mit anderen Finanzierungsformen kombiniert. Die staatliche Förderung besteht vor allem aus Zulagen, die direkt zur Tilgung eingesetzt werden.

Laufzeiten

Marktübliche Laufzeiten von Wohn-Riester-Darlehen erstrecken sich über 5 bis 30 Jahre. Entscheidend für die staatliche Förderung ist, dass das Darlehen bis zum 68. Lebensjahr des Kreditnehmers bzw. der Kreditnehmer vollständig getilgt ist.

Kreditsummen

Die üblichen Kreditsummen orientieren sich an den Voraussetzungen für die staatliche Förderung. Diese sehen vor, dass pro Jahr 4 Prozent des sozialversicherungspflichtigen Einkommens des jeweiligen Vorjahres in die Tilgungsleistungen einfließen müssen.

Da die Förderung bis zur vollständigen Tilgung genutzt werden soll und zusätzlich zu den Sonderzahlungen eine annuitätische Tilgung erfolgt, sind Kreditbeträge unter 30.000 Euro selten. Die durchschnittlichen Nettokreditsummen liegen über 50.000 Euro. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, da zusätzlich zu den geförderten Tilgungsleistungen weitere Leistungen erbracht werden können.

Gebühren

Da es sich bei Wohn-Riester-Darlehen um Produkte mit staatlicher Förderung handelt, fallen die Gebühren tendenziell höher aus als bei anderen Darlehen. Das ist der durch die Zulagen stärkeren und vielmals auch unkritischeren Nachfrage nach Krediten mit Riester-Förderung zuzuschreiben.
Neben Bearbeitungsgebühren können auch Gebühren für die Kontoführung anfallen. Zwingend sind diese Gebühren allerdings nicht – günstige Anbieter verzichten darauf.

Staatliche Förderung


Wohn-Riester
Die in zertifizierten Verträgen erbrachte Tilgungsleistung kann bis zu einer Höhe von 2100 Euro im Jahr steuerlich geltend gemacht werden. Nehmen gemeinsam veranlagte Ehegatten einen Kredit auf, können Tilgungsleistungen bis zu einer Höhe von 4200 Euro von der Einkommensteuer abgesetzt werden.

Von den realisierten steuerlichen Vorteilen werden die fixen staatlichen Zulagen abgezogen. Dies geschieht durch das Finanzamt, das die Zulagen direkt in den Vertag einzahlt. Die Bank ermöglicht dies durch ein entsprechendes Sondertilgungsrecht. Jeder berechtigte Kreditnehmer erhält eine Grundzulage in Höhe von 154 Euro pro Jahr. Zusätzlich zahlt der Staat 185 Euro für jedes kindergeldberechtigte Kind. Für Kinder, die nach dem Jahr 2007 geboren wurden gilt abweichend davon eine höhere Zulage von 300 Euro pro Jahr. Kreditnehmer, die bei Abschluss des Kreditvertrages das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, erhalten einmalig eine um 200 Euro erhöhte Grundzulage.

Die Zulagen werden gezahlt, wenn die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Kreditnehmer müssen Anspruch auf die Riester-Förderung haben bzw. dem Grunde nach anspruchsberechtigt sein. Anspruch auf Förderung im Rahmen der Eigenheimrente haben Pflichtversicherte in der gesetzlichen Rentenversicherung, Pflichtversicherte in der Alterssicherung der Landwirte, Beamte und Empfänger von Amtsbezügen, Arbeitssuchende ohne Leistungsbezug wegen mangelnder Bedürftigkeit sowie Kindererziehende während der rentenrechtlich zu berücksichtigenden Zeiten. (Quelle für den Kreis der Berechtigten: Bundesministerium der Finanzen, www.bmf.de)

Voraussetzung ist darüber hinaus, dass 4 Prozent des sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens zur Tilgung eingesetzt werden. Maßgeblich ist das Bruttoeinkommen des jeweiligen Vorjahres. Wird ein geringerer Anteil des Einkommens zur Tilgung eingesetzt, reduziert sich der Anspruch auf die Zulagen anteilig. Wird kein eigenes Einkommen erzielt, muss der Sockelbetrag in Höhe von 60 Euro pro Jahr eingesetzt werden.

Voraussetzung ist darüber hinaus, dass die mit dem Wohn-Riester-Darlehen finanzierte Immobilie im Inland gelegen ist und dem Kreditnehmer selbst als Hauptwohnsitz dient. Ferienwohnungen können somit ebenso wenig gefördert werden wie Zweitwohnsitze oder zur Vermietung bestimmte Immobilien.

Die Selbstnutzung ist über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg Voraussetzung für die Zulagen und Steuervorteile. Wird die mit dem Wohn-Riester-Kredit finanzierte Immobilie vorzeitig veräußert, ist dies nur unschädlich, wenn mit dem Erlös zeitnah (binnen 12 Monaten) eine  neue Immobilie erworben wird. Alternativ kann der Verkaufserlös auch in einen klassischen Riester-Sparvertrag einbezahlt werden.

Unter bestimmten Umständen kann vorübergehend auf eine Selbstnutzung durch den Eigentümer verzichtet werden, ohne dass die erhaltene Förderung zurückbezahlt werden muss. Das gilt im Wesentlichen für einen beruflich bedingten Umzug, sofern die Immobilie nur für die Dauer der beruflich bedingten räumlichen Trennung nicht genutzt wird und der spätere Wiedereinzug geplant ist. Spätestens mit der Vollendung des 67. Lebensjahres muss die geförderte Immobilie wieder den Hauptwohnsitz darstellen.

Wie auch bei Riester-Sparverträgen kann auch beim Wohn-Riester nicht doppelt von Zulagen und steuerlicher Förderung profitiert werden. Das Finanzamt ermittelt den steuerlichen Vorteil aus den Abzügen und zieht davon die gewährten und einkommensunabhängigen Zulagen vollständig ab. Für den über die Zulagen hinausgehenden steuerlichen Vorteil erhalten Kreditnehmer eine Steuergutschrift.

Wie hoch die staatliche Förderung beim Wohn-Riester bzw. der Riester-Rente in Ihrem Fall ist, können Sie mit unserem nachfolgenden Riester-Rechner ermitteln:




Kombination mit anderen staatlichen Förderungen

Wohn –Riester-Darlehen können mit beliebigen anderen Finanzierungsinstrumenten kombiniert werden. Auch staatliche Förderungen können ohne Einschränkung genutzt werden. Voraussetzung ist lediglich, dass die jeweiligen Voraussetzungen für die Fördermittel erfüllt sind. Die Wohnungsbauprämie kann ebenso genutzt werden wie die Arbeitnehmersparzulage. Auch Kredite von Förderbanken, wie z. B. aus dem Wohneigentumsprogramm der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, können in Anspruch genommen werden.

Verzinsung

Die Zinsen werden zusammen mit den monatlichen Raten entrichtet. Wie auch bei anderen Annuitätendarlehen ist dabei sie sukzessive, kongruente  Verschiebung von Zins- und Tilgungsanteil im Zeitverlauf charakteristisch. Mit jeder geleisteten Rate sinkt der Zinsanteil, weil der valutierende Kreditbetrag sinkt. Im selben Umfang steigt der Tilgungsanteil.

Die Zinssätze richten sich nach dem Beleihungswert und dem allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Geht der Beleihungswert über 60 Prozent hinaus, verlangen Banken Zuschläge. Da Wohn-Riester-Kredite häufig mit anderen Finanzierungsbestandteilen kombiniert werden, kommt es häufig zu solchen Risikozuschlägen.

Tendenziell sind die angebotenen Zinssätze von Riester-Darlehen höher als die nicht geförderter Immobilienkredite, auch wenn es dafür keinen sachlichen Grund auf Seiten der Banken gibt. Die staatliche Förderung allein macht die Angebote für viele Interessenten so attraktiv, dass weniger stark verglichen wird als bei anderen Immobilienkrediten.

Sicherheiten

Als Sicherheit dient die Immobilie selbst. Die Bank verlangt einen  Eintrag ins Grundbuch und sichert sich dadurch die Verwertungsrechte an der Immobilie. Nachrangige Eintragungen sind bei Riester-Darlehen vergleichsweise häufig, weil es die Förderung erst seit einigen Jahren gibt und sie deshalb oft zu bereits bestehenden Finanzierungen hinzugefügt wird. Die Zinssätze bei einer nachrangigen Besicherung liegen deutlich über denen von Krediten mit erstrangigem Grundbucheintrag.

Zinsbindung

Wohn-Riester-Kredite sind fast immer mit einer Zinsbindung ausgestattet, obwohl dies keine Voraussetzung für die Zulagen ist. Die Zinsbindung erstreckt sich meistens über 5 bis 15 Jahre. Grundsätzlich sind auch längere Zinsbindungen bis zu 25 Jahren möglich. Die Zinsbindung  endet häufig vor der vollständigen Rückzahlung und wird dann durch eine Anschlussfinanzierung oder ein variabel verzinstes Darlehen abgelöst. Bei der Kalkulation muss berücksichtigt werden, dass der Kredit bei Erreichen des 68. Lebensjahres vollständig getilgt sein muss.

Sondertilgung und Kündigung

Die staatlichen Zulagen werden vom Finanzamt direkt zur Tilgung eingesetzt. Dies wird durch ein entsprechend vereinbartes Recht zur Sondertilgung ermöglicht. Bei sehr vielen Wohn-Riester-Krediten gibt es zusätzlich die Möglichkeit zu kostenlosen jährlichen Sonderzahlungen, deren Höhe oft an die steuerlichen Abzugsgrenzen angelehnt ist.

Die Kündigung des Kredits ist während der Zinsbindungsfrist nicht möglich, sofern im Darlehensvertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde. Die Bank muss einer Kündigung allerdings zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und die finanzierte Immobilie veräußert wird. In diesem Fall darf das Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Bei einer Kündigung aus einem berechtigten Interesse heraus gelten für die Vorfälligkeitsentschädigung mehrere Regeln, die Kreditnehmer vor einer willkürlichen Festsetzung schützen. Die Bank ist laut geltender Rechtsprechung verpflichtet, von einer kostenfreien Kündigung des Kredits nach 10 Jahren auszugehen. Sie muss bei der Bemessung der Entschädigung zudem vom (in der Regel höheren) Zinssatz für Pfandbriefe anstelle von dem öffentlicher Anleihen ausgehen.

Verwendungszweck

Staatlich geförderte Wohn-Riester-Darlehen können zur Finanzierung selbstgenutzter Immobilien eingesetzt werden. Neben den  Voraussetzungen für die Förderung muss dabei auch eine Stichtags-Regelung beachtet werden: Der Bau oder Erwerb des geförderten Objektes muss nach dem 31.12.2007 stattgefunden haben. Wohn-Riester-Darlehen kommen deshalb vor allem zur Finanzierung von Bau- und Erwerbsvorhaben und weniger zu Modernisierungs- und Sanierungszwecken in Betracht.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Der größte und im Wesentlichen einzige  Vorteil von Wohn-Riester-Darlehen besteht in der staatlichen Förderung. Familien mit Kindern profitieren davon genauso wie Gutverdiener.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Wohn-Riester-Darlehen sind häufig teurer als andere Immobilienkredite. Banken machen sich die staatliche Förderung zunutze und verlassen sich auf eine weniger kritische Betrachtung der Angebote durch die Kunden.

Die Darlehen sind zudem unflexibel. Dabei ist weniger die Pflicht zur vollständigen Tilgung bis zum Erreichen des 68. Lebensjahres problematisch. Nachteilig ist vor allem, dass eine Veräußerung der Immobilie schädlich ist und die Förderungen zurückbezahlt werden müssen, wenn nicht binnen 12 Monaten eine neue Immobilie erworben wird. Die Förderung kann zudem nur für selbstgenutzte Immobilien genutzt werden, obwohl auch vermietete Eigentumswohnungen zur privaten Altersvorsorge beitragen können.

Ein weiterer Nachteil ist die Besteuerung der hypothetischen Guthaben auf dem Wohnförderkonto im Ruhestand: Der Riester-Vertrag bietet dann nicht nur keine zusätzliche Rente, sondern schmälert auch die möglicherweise geringen Einkünfte im Alter. Besonders Kreditnehmer mit wenig finanziellem Spielraum gehen mit Wohn-Riester-Darlehen deshalb ein beträchtliches Versorgungsrisiko ein.

Steuerliche Besonderheiten

Die Tilgungsleistungen können während der Rückzahlung des Darlehens steuerlich geltend gemacht werden. Die Entnahmen aus dem Vertrag werden auf einem hypothetischen "Wohnförderkonto" fiktiv verbucht. Einmal im Jahr wird der Betrag des Wohnförderkontos um 2 Prozent angehoben.

Damit wird eine Verzinsung der Guthaben simuliert, wie sie bei Spar-Verträgen stattfindet. Im Ruhestand müssen die auf dem Wohnförderkonto angelaufenen Beträge versteuert werden, wie es bei Guthaben aus Riester-Sparverträgen auch der Fall ist. Anstelle der Guthaben sind auf dem Wohnförderkonto die in der Immobilie gebundenen Vermögenswerte verbucht.

Wird das Wohnförderkonto bei Eintritt in den Ruhestand fällig, haben Kreditnehmer zwei Möglichkeiten. Entweder der Betrag des Wohnförderkontos wird zu 70 Prozent einmalig dem zu versteuernden Einkommen zugeschlagen und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Oder das "Guthaben" auf dem Wohnförderkonto wird bis zum Erreichen des 85. Lebensjahres jährlich anteilig dem Einkommen zugeschlagen und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Wann eignet sich ein Wohn-Riester-Darlehen?

Wohn-Riester-Darlehen eignen sich für angehende Eigentümer, die alle Voraussetzungen für den Erhalt der Förderungen dauerhaft erfüllen und eine selbstgenutzte Immobilie langfristig anschaffen möchten. Es ist wichtig zu verstehen, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen für einen Immobilienkredit mit Riester-Förderung keinesfalls zwingend auch die Voraussetzungen für eine gelungene Immobilienfinanzierung erfüllt sind. Vielmehr sollte ein staatlich geförderter Kredit nur ein Baustein der Finanzierung sein.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Bei Wohn-Riester-Darlehen handelt es sich um Immobilienkredite, mit denen eine zusätzliche staatliche Förderung möglich ist. Viele Banken nehmen das zum Anlass und bieten Kredite mit ungünstigen Konditionen an. Wird ein solches Angebot angenommen, entfällt ein beträchtlicher Teil der staatlichen Subvention auf die Bank und nicht auf den Kreditnehmer. Deshalb sollte jeder Wohn-Riester-Kredit unabhängig von  der staatlichen Förderung geprüft und an gewöhnlichen Darlehen ohne diese gemessen werden.

Verlangt eine Bank Gebühren  für die Einzahlung der staatlichen Zulagen, ist das als gravierender Nachteil zu werten. Ansonsten gelten die Vergleichskriterien, die auch bei anderen Immobilienkrediten wichtig sind: Ein möglichst günstiger Effektivzins ist ebenso vorteilhaft wie die Möglichkeit zu zusätzlichen Sondertilgungen.

Wohn-Riester-Darlehen beantragen

Die Kombination der staatlichen Riester-Förderung mit einem Immobilienkredit ist nur im Rahmen zertifizierter Darlehensverträge möglich. Es müssen deshalb gezielt Anfragen nach den entsprechenden Produkten bei Banken und Vermittlern gestellt werden.