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Landgericht Oldenburg (Az. 6 S 75/12)

Fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses infolge der Verweigerung einer Wohnungsbesichtigung rechtens

Dass ein Mieter gerne seine Privatsphäre schützen möchte und daher nicht gerade begeistert ist, wenn der Vermieter mit dem Wunsch an ihn herantritt, die Wohnung zu besichtigen, ist nur allzu verständlich. Dennoch ist in den deutschen Mietgesetzen verankert, dass Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht haben, die Mietsache in zeitlich festgelegten Abständen und mit entsprechender Vorankündigung zu besichtigen.

Doch wie verhält es sich, wenn einem Mieter, der seinem Vermieter die Besichtigung der Mietsache verweigert, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen wird? Hier stellt sich grundsätzlich die Frage, ob diese fristlose Kündigung rechtens ist, und – wenn ja – unter welchen Umständen.

Einen diesbezüglichen Fall hatte kürzlich das Landgericht Oldenburg zu verhandeln. Hier bat eine Vermieterin ihren Mieter zunächst mehrmals in schriftlicher Form um eine Besichtigung der Mietsache. Grund dafür war, dass sich ein Handwerker einen ersten Überblick über den aktuellen Zustand der Wohnung verschaffen sollte. Der Mieter reagierte jedoch auf kein Schreiben seiner Vermieterin – auch dann nicht, als diese ihn abmahnte. Nach einiger Zeit kündigte die Vermieterin dann das Mietverhältnis fristlos und außerordentlich. Im entsprechenden Mietvertrag war festgelegt, dass die Vermieterin nach rechtzeitiger Ankündigung das Recht einer Wohnungsbesichtigung habe, insbesondere zur Prüfung des Zustands der Mietsache oder auch aus anderen, wichtigen Gründen.
Der Mieter verweigerte jedoch nicht nur die Besichtigung der Wohnung, sondern zog auch nach der fristlosen Kündigung nicht aus der Mietsache aus. Laut seiner Aussage war die Kündigung unwirksam, da er seiner Vermieterin zwar Hausverbot erteilte, den von dieser mitgebrachten Handwerker aber in seine Wohnung hinein ließ. Außerdem hätte die Vermieterin zunächst Klage einreichen müssen, um Zutritt zur Wohnung zu erhalten. infolgedessen stellte die Vermieterin eine Räumungsklage.

Die Richter am Amtsgericht Oldenburg folgten zunächst den Aussagen des Mieters und wiesen die Klage der Vermieterin ab. Laut ihrer Aussage sei die Nichtbeantwortung der Aufforderungsschreiben der Vermieterin lediglich eine unerhebliche Pflichtverletzung und keine Rechtfertigung für eine fristlose Kündigung. Die Kündigung sei somit unwirksam. Die Vermieterin legte schließlich Berufung gegen dieses Urteil ein.

In der nächsten Instanz ging der Fall vor das Landgericht Oldenburg. Dieses entschied schließlich zugunsten der Vermieterin. Die Richter stellten fest, dass die Vermieterin dazu berechtigt gewesen sei, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, da eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorgelegen habe. Die Vermieterin habe also ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gehabt. Daher sei auch der Anspruch auf Räumung der Mietsache gerechtfertigt.

Die Richter führten weiter aus, dass grundsätzlich jeder Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung der Mietsache habe, wenn im jeweiligen Fall ein erhebliches Bedürfnis besteht. Im vorliegenden Fall sei ein erhebliches Bedürfnis  gegeben, da sich die Vermieterin nach bereits zehnjähriger Mietdauer in Begleitung des Handwerkers einen Eindruck vom Zustand der Mietsache machen wollte. Auch sei hier der Umstand der Fall gewesen, dass die Besichtigung jeweils in Absprache mit dem Mieter erfolgen soll. Dadurch, dass der Mieter den Handwerker in die Wohnung ließ, sei die Pflichtverletzung durch ihn jedoch nicht beseitigt worden. Insgesamt habe der Mieter keinerlei Rücksicht auf die Belange seiner Vermieterin genommen.