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Oberlandesgericht Hamm (Az. 18 U 133/12)

Makler hat Anspruch auf Courtage trotz günstigerem Immobilienerwerb

Hat ein Immobilienmakler auch dann Anspruch auf seine Courtage, wenn sein Kunde das zu vermittelnde Objekt letztendlich zu einem deutlich niedrigeren Preis kauft? Genau mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Oberlandesgericht Hamm zu beschäftigen, nachdem in erster Instanz das Landgericht Bielefeld der Ansicht war, dass einem Makler in diesem Falle keine Courtage zustehe.
Der dem Urteil zugrunde liegende Streitfall gestaltete sich folgendermaßen: Eine Maklerfirma aus Bielefeld klagte gegen eine Unternehmensgruppe, ebenfalls in Bielefeld ansässig. Es ging um ein gewerblich zu nutzendes Grundstück, für das der Makler einen Kaufpreis von 1,1 Millionen Euro veranschlagt hatte. Die beklagte Unternehmensgruppe erwarb das Grundstück jedoch nach eigenständigen Verhandlungen schließlich im Juli 2011 für einen Preis von nur 624.750 Euro.

Trotz der großen Preisdifferenz verlangte der Makler eine Courtage in Höhe von 18.742,50 Euro. Das beklagte Unternehmen weigerte sich, diese Summe zu zahlen, da nach dessen Ansicht der letztendlich abgeschlossene Kaufvertrag nicht durch den Makler vermittelt worden sei, da sich der Kaufpreis insgesamt mehr als 40 Prozent unter dem vom Kläger veranschlagten Preis befindet.
Wie bereits angedeutet, wurde der Fall zunächst vor dem Landgericht Bielefeld verhandelt, welches dem Beklagten Bielefelder Unternehmen recht gab und feststellte, dass dem  Kläger keine Courtage zustehe. Die Maklerfirma wollte dieses Urteil jedoch nicht hinnehmen und zog in zweiter Instanz schließlich vor das Oberlandesgericht Hamm. Dieses revidierte das Urteil des Landgerichts Bielefeld und stellte fest, dass dem Makler nun doch die Courtage in voller Höhe zustehe.

Zur Begründung des Urteils: Das Gericht führte aus, dass der Kunde – also das Bielefelder Unternehmen – mit dem durch den Makler vermittelten und abgeschlossenen Kaufvertrag einen durch ihn angestrebten wirtschaftlichen Erfolg erzielt habe. Grundsätzlich könne eine Courtage nur dann eingefordert werden, wenn ein Vertrag tatsächlich zustande komme. Zwar führe die Abweichung von mehr als 40 Prozent vom ursprünglich veranschlagten Kaufpreis dazu, dass grundsätzlich ein anderer Vertrag als ursprünglich vorgesehen abgeschlossen wurde, dies ändere jedoch nichts daran, dass der Kunde des Maklers mit dem abgeschlossenen Vertrag den angestrebten wirtschaftlichen Erfolg erzielt habe. Der Kunde dürfe daher nicht unter Hinweis auf die für ihn vorteilhafte Preisabweichung eine Courtagezahlung verweigern.

Andererseits stellten die Richter ebenso fest, dass das Verhandlungsgeschick eines Kunden dem von ihm beauftragten Makler grundsätzlich nicht zu Gute kommen darf. Laut der Richter liegt es in der Natur eines Vertrages mit einem Makler, dass jeweils die Vertragsparteien die Preisverhandlungen für ein Objekt führen, und nicht der Makler. Daher stehe dem Makler bei Abschluss des Vertrages in jedem Fall seine Courtage zu, unabhängig davon, welchen Preis die Vertragsparteien untereinander letztendlich aushandeln.

Interessant wäre nun zu erfahren, wie das Urteil ausgegangen wäre, wenn der Kunde nicht die große Preisdifferenz von insgesamt 43 Prozent durch eigene Verhandlungen erzielt hätte. Allerdings lässt ein Urteil unter diesen Voraussetzungen bislang noch auf sich warten, ein entsprechender  Präzedenzfall muss also noch in der deutschen Justiz hergestellt werden. Als Fazit kann jedoch grundsätzlich festgehalten werden: Der Makler hat bei einem durch ihn vermittelten und rechtsgültig abgeschlossenen Vertrag in jedem Fall das Recht auf seine Courtage, unabhängig davon, ob der von ihm zunächst angesetzte Kaufpreis letztendlich realisiert wird oder nicht.